Особенности госрегистрации

Подготовка документов для оформления прав на недвижимое имущество по-прежнему остается одним из самых сложных и важных моментов сделки. Эта процедура может стать еще более хлопотной, если не знать некоторых особенностей госрегистрации сделок с недвижимостью.

 

В ходе регистрации прав на недвижимость и сделок с ней нередко возникают спорные вопросы. Обычно они связаны с несоответствиями в правовых актах, законах, постановлениях различных инстанций государственного аппарата. Существует ряд особенностей и в самом оформлении документов для предоставления их в регистрационную службу.

 

Самостоятельно разобраться в непростом документообороте бывает очень сложно.

 

 

Право считается зарегистрированным и возникает с момента внесения сведений в ЕГРП (Единый государственный реестр прав), а не со дня выдачи свидетельства о государственной регистрации.

 

В п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав сформулирован важнейший принцип, присущий многим системам регистрации, – принцип достоверности: госрегистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Запись в ЕГРП свидетельствует о наличии права, существование которого не требует дополнительных доказательств. Даже при утрате собственником правоустанавливающих документов право не прекращается и не требует дополнительного подтверждения, пока в ЕГРП существует соответствующая запись.

Согласно Гражданскому кодексу РФ право собственности, возникшее на основании договора приватизации, подлежит регистрации и вступает в силу только с момента государственной регистрации. В связи с этим у граждан, заключивших договор приватизации до 31 января 1998 года, то есть до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возникает вопрос: действительны ли их старые договоры приватизации, прошедшие лишь регистрацию в ПИБе? Важный принцип госрегистрации – принцип преемственности: права на недвижимость, возникшие до вступления в силу Закона о регистрации прав (до 31 января 1998 г.) признаются юридически действительными. Регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей. «Такие договоры признаются юридически действительными, а право собственности возникшим.

 

Но если владелец квартиры решил ее продать, обменять, подарить или отдать в залог, ему необходима государственная регистрация права собственности», – говорит исполнительный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Шедько.

 

 

Немало вопросов возникает относительно права собственности на квартиру ЖСК. Члены ЖСК становятся собственниками только с момента полной выплаты паевого взноса за квартиру и внесения записи в ЕГРП. Члену кооператива, который полностью внес пай за квартиру, выдается соответствующая справка, подписанная председателем и главным бухгалтером ЖСК. Справка подтверждает право человека на квартиру, поэтому отсутствие регистрации не препятствует пользованию жилплощадью, а также переходу ее к наследникам в случае смерти собственника.

Другое дело, если владелец жилья решит его продать, обменять или подарить. Тогда ему и понадобится госрегистрация права собственности на квартиру, расположенную в доме ЖСК. В таком случае справка о полной выплате пая станет основанием для выдачи свидетельства о государственной регистрации.

 

Несмотря на это, до середины 1994 года достаточно большое количество сделок по отчуждению кооперативных квартир, ставших собственностью, производилось путем обмена через гор- и райжилобмены. Но в 1994 году регистрационная служба начала отказывать в регистрации права собственности на квартиры, полученные в результате обмена. Таким образом, сделки обмена с квартирами, расположенными в домах жилищно-строительного или жилищного кооператива, после 1 августа 1994 года являются недействительными. «Ничего страшного в этом нет.

 

Граждане обращаются в суд, и он признает их право собственности. Для этого необходим определенный перечень документов, которые бы подтверждали вступление заявителя в члены ЖСК и внесение им паевого взноса (справка о выплате пая и техпаспорт)», – продолжает Александр Шедько.

 

 

В процессе совершения сделки с недвижимым имуществом решающее значение имеет отсутствие различных прав и притязаний на предмет сделки (дом, квартиру, комнату). Подвергать сомнению права собственности продавца на реализуемое им имущество можно даже после того, как он предъявит правоустанавливающие документы на недвижимость. Максимальную защиту прав покупателя при совершении сделки дает выписка из ЕГРП. Только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП возникают (либо прекращаются) те или иные права на объекты недвижимости. Выписка не является обязательным документом для совершения сделки, но может потребоваться в различных случаях. Если права на квартиру не были зарегистрированы в УФРС, гражданину выдается выписка с сообщением об отказе в предоставлении запрашиваемой информации, с указанием на отсутствие в ЕГРП записей об объекте недвижимости. Подобная ситуация может сложиться, если право собственности на объект возникло еще до создания Федеральной регистрационной службы (ранее – ГБР).

 

Поэтому перед сделкой собственникам нужно самим проверить, есть ли сведения об их недвижимости в ЕГРП и не утрачены ли они.

 

Если в процессе регистрации документов выявляются какие-ли-бо недоработки или разночтения в документах, регистрационная служба может приостановить регистрацию на месяц. Но если за этот срок собственник не успеет исправить все недочеты, всю процедуру ему придется начинать сначала. В таком случае специалисты дают совет – собственникам лучше воспользоваться своим правом и самостоятельно приостановить регистрацию до трех месяцев.

Автор: Любовь Холопова