Этапы сделки с недвижимостью
Сделка с жильем на вторичном рынке предполагает подготовку необходимого пакета
документов как для отчуждения, так и для приватизации недвижимости. Познакомьтесь
с существующим документооборотом в процессе приобретения прав собственности.
Принятие в 1991 году Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
специалисты рынка недвижимости называют знаковым событием. Именно тогда в России
зародился рынок официальной купли-продажи недвижимости. До начала приватизации
все операции с жилой недвижимостью осуществлялись через обмен, оформляемый в Горжилобмене
(ГЖО). С 1992 года до вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ (01.03.2005)
в ГЖО оформлялись обмены, в которых участвовали как объекты, находящиеся в собственности,
так и муниципальное жилье, занимаемое гражданами по договору найма. Основанием
для въезда по обмену на муниципальную площадь являлись выдаваемые в Горжилобмене
ордера. Тем же, кто переезжал в квартиру или комнату, оформленную в собственность
граждан, выдавалась выписка из решения комиссии ГЖО об обмене (при условии, что
права собственности передавались на основании нотариально удостоверенного договора).
Новым ЖК РФ установлено, что обмен может осуществляться только между нанимателями
неприватизированных жилых площадей.
|
Словарик |
ПРИВАТИЗАЦИЯ – передача объекта недвижимости в частную собственность, после чего у человека
появляется возможность распоряжаться своим имуществом – продавать, дарить, сдавать
в аренду. |
Перипетии приватизации
На сегодняшний день в Петербурге приватизировано около 75% жилой недвижимости
города. Оставшуюся часть горожан от приватизации удерживает либо перспектива многонедельного
хождения по инстанциям, либо боязнь увеличения расходов на содержание квартиры.
Между тем решение вопроса о приватизации важнее для петербуржцев, живущих в центре
города. Именно в центральной части расположена большая часть ветхих домов, которые
могут попасть под расселение и снос, с тем чтобы на освободившихся участках появились
новые коммерческие или жилые объекты.
Наниматель муниципального жилья при расселении может рассчитывать на квартиру,
равноценную по метражу, но вовсе необязательно расположенную в том же районе или
квартале. Права выбора места проживания (района города) у нанимателя нет. Отношения
с собственниками строятся иначе. Проводится рыночная оценка недвижимого имущества,
и новое жилье должно соответствовать ей по стоимости. У собственника есть выбор:
или принять предложенную властями квартиру, или получить денежную компенсацию
в размере рыночной цены жилья. А уж затем на эти деньги самостоятельно приобрести
другую недвижимость. На практике рычагов защиты своих прав при расселении дома
больше все-таки у собственника.
В процессе приватизации довольно часто возникают ситуации, в которых без помощи
юристов не разобраться. Самые распространенные случаи – когда один из зарегистрированных
в квартире членов семьи отказывается от приватизации.
В этом случае жильцу можно приватизировать только свою долю.
|
ПОЯСНЕНИЕ: |
Технический паспорт квартиры (доли квартиры) оформляется в проектно-инвентаризационном
бюро района. Технический паспорт содержит сведения о здании, в котором находится
жилплощадь (год постройки, материал стен, перекрытий), о самой квартире – ее точные
параметры, оснащенность удобствами, план с обозначением размеров всех помещений,
несущих стен и легких перегородок, мест расположения коммуникаций и пр. В техническом
паспорте указывается инвентаризационная стоимость квартиры (доли квартиры) на
момент выдачи документа. |
Большой проблемой может стать несанкционированная перепланировка. В таком случае
перепланировку необходимо зарегистрировать и только после этого приватизировать
квартиру. Если дом относится к памятникам архитектуры, тогда придется идти в Комитет
по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры
(КГИОП) и заказывать комплексную экспертизу объекта. Экспертиза платная, стоимость
зависит от объема работ. Далее КГИОП составляет акт технического состояния объекта
и опись предметов охраны, которые передает в Комитет по управлению городским имуществом.
И уже там принимают решение, доверить ли гражданину столь ценную недвижимость.
Если приватизацию все-таки разрешат, в КГИОПе необходимо подписать охранное обязательство.
Жилищный кодекс позволяет деприватизировать жилье, то есть переводить его из
частной собственности обратно в муниципальную или государственную. Сделать это
можно в добровольном порядке – по заявлению собственника квартиры (в этом случае
он лишается права приватизировать какое-либо жилье в будущем). Также можно подать
в суд иск о признании сделки по приватизации жилплощади недействительной (по основаниям,
предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации) и восстановлении права
приватизации.
Отчуждение: перечень документов
В настоящее время большинство сделок с жильем, находящимся в собственности граждан,
осуществляется путем отчуждения объекта (через куплю-продажу, мену, дарение, ренту).
Отчуждение недвижимости предполагает сбор и подготовку следующего пакета документов:
- правоустанавливающий документ;
- технический паспорт на недвижимое имущество;
- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП),
подтверждающая права собственника, кроме таких случаев, когда отчуждение недвижимости
оформляется без нотариального удостоверения – в простой письменной форме (ППФ);
- справка по форме 9 о лицах, состоящих на регистрационном учете в отчуждаемом
объекте недвижимости.
В зависимости от конкретных обстоятельств сделки и состава правообладателей отчуждаемого
жилья могут понадобиться:
- справки из налоговой инспекции;
- разрешительные документы из органов опеки и попечительства (распоряжение главы
МО);
- согласие супруга (в том числе бывшего) на отчуждение имущества, приобретенного
в браке;
- согласие законного супруга на приобретение недвижимого имущества;
- отказ от преимущественного права покупки сособственником долей в отчуждаемом
имуществе и пр.
Сделки по купле-продаже, мене, дарению недвижимого имущества могут быть удостоверены
нотариально либо зарегистрированы в простой письменной форме.
Договор обеими сторонами подается прямо на госрегистрацию в специальные окна
Управления Федеральной регистрационной службы (УФРС).
|
ПОЯСНЕНИЕ:
ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЙ ДОКУМЕНТ
Правоустанавливающий документ может представлять собой:
- договор передачи квартиры (доли в квартире – комнаты) в собственность граждан
– в обиходе именуется договором приватизации;
- договор купли- продажи;
- договор мены (имеет статус встречного договора купли -продажи, когда владельцы
обменивали одну жилплощадь, находящуюся в собственности, на другую жилплощадь,
находящуюся в собственности);
- договор дарения, то есть безвозмездного отчуждения;
- свидетельство о праве собственности на квартиру во вновь создаваемом объекте
на основании договора долевого участия в строительстве;
- справку жилищно- строительного кооператива о полной выплате пая членом ЖСК;
- свидетельство о праве собственности на наследуемое недвижимое имущество (по закону
или на основании завещания);
- решение суда о приобретении прав собственности на недвижимое имущество, вступившее
в законную силу;
- договор ренты (или пожизненного содержания с иждивением).
|
В соответствии с Законом о государственной регистрации отчуждение недвижимости
и переход прав собственности к покупателю осуществляются только в момент государственной
регистрации и занесения сведений о новом собственнике в ЕГРП.
В настоящее время при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
в УФРС выда ется следующий документ – свидетельство о праве собственности, являющееся
неотъемлемой составной частью правоустанавливающего документа. Ранее такое свидетельство
подшивалось к правоустанавливающему документу и скреплялось печатью, а до этого
– ставился штамп установленного образца. Если правоустанавливающий документ был
зарегистрирован в органе, который выполнял эти функции в порядке, действовавшем
на тот момент, последующая его перерегистрация в Управлении Федеральной регистрационной
службы (УФРС) не требуется.
Приватизация, перечень документов:
- паспорта всех членов семьи, зарегистрированных в квартире;
- характеристика жилого помещения (справка по форме 7 с указанием «для ПИБ»), выдается
в паспортном столе;
- справка о регистрации граждан по месту жительства (форма 9, с указанием «для
приватизации»);
- копия ордера (если вселились в квартиру до 2005 года) или договора социального
найма (если вселились позже);
- если гражданин зарегистрирован в квартире после 1 января 1992 года, нужны архивные
справки о регистрации по месту жительства (по форме 9) со всех мест предыдущих
регистраций. Такие документы нужно взять каждому члену семьи, участвующему в приватизации;
- справка о неучастии ранее в приватизации (берется в районных агентствах по приватизации
тех населенных пунктов, где был зарегистрирован гражданин);
- если после получения ордера менялась фамилия, нужна ксерокопия выданного об этом
свидетельства;
- если после получения ордера в квартире были зарегистрированы родители, дети или
внуки, необходимо представить ксерокопии всех свидетельств о рождении детей или
о заключении браков;
- если после получения ордера ктото был снят с регистрации в связи со смертью,
потребуется ксерокопия свидетельства о смерти;
- если когда-то вместо ордера было выдано «Распоряжение главы администрации», то
необходимо заключить в жилконторе договор социального найма, а перед подачей документов
на приватизацию – расторгнуть его;
- технический паспорт квартиры;
- доверенность на регистрацию договора по приватизации. Настоящая доверенность
необходима для Управления Федеральной регистрационной службы СПб и ЛО, куда представитель
агентства по приватизации отнесет от вашего имени собранные документы. Некоторые
нотариальные конторы выписывают отдельные доверенности на каждого члена семьи.
На самом деле всех будущих собственников можно перечислить в одном бланке, сэкономив
при этом деньги и не нарушив закон.
Статья предоставлена справочником
"Квартирный Вопрос - все о недвижимости"
| 
