Особенности покупки строящегося жилья

Человека, приобретающего жилую недвижимость на первичном рынке, принято называть дольщиком, хотя таковым он является далеко не всегда. Формы договорных отношений меняются, и сегодня все большее распространение имеет предварительный договор купли-продажи.

 

Для договоров долевого участия (ДДУ) многообразие изначально было отличительной особенностью. После вступления в силу ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» изучение видовой типологии ДДУ, наверное, и вовсе станет научной дисциплиной.

 

 

Но для начала повторим несколько азбучных истин.

 

Итак, первоначальным документом – основанием для строительства – является постановление Правительства Петербурга о проектировании и строительстве.

 

Также у застройщика должен быть подписанный с Комитетом по управлению городским имуществом (КУГИ) договор аренды земельного участка. Именно наличие этих двух документов дает основания застройщику привлекать денежные средства граждан, то есть заключать договоры долевого участия.

 

В том же случае, когда строительство ведется на земле, принадлежащей компании на праве соб-ственности, разрешением выступает распоряжение Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (КГА).

 

Как видим, нюансов слишком много даже в самом начале. А собственно ДДУ таит их не меньше. Если же он заключается не с застройщиком, то и пуще того. Неудивительно: на петербургском строительном рынке, по данным Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос», работает около 250 строительных компаний, и у каждой – свои ноу-хау. Разобраться в них досконально по силам только специалисту. К счастью, сегодня юридическое сопровождение долевого участия в строительстве постепенно становится нормой. Повышаются и требования к квалификации юристов – они должны иметь соответствующую специализацию, опыт судебной практики и быть независимыми.

 

 

С точки зрения дольщика, у ДДУ должно быть три точки опоры. Вопервых, застройщик обязуется сдать дом в эксплуатацию в обозначенный срок. Во-вторых – передать квартиру по акту к конкретной дате. И, в-третьих – представить в Росрегистрацию пакет документов, позволяющих дольщику самостоятельно зарегистрировать право собственности на квартиру.

В тексте договора должен быть указан адрес объекта, а также обозначены общая стоимость квартиры и цена одного квадратного метра. Это позволит в дальнейшем осущест вить перерасчет полной стоимости жилплощади при увеличении или уменьшении ее размеров после окончания строительства – по результатам обмеров проектно-инвентаризационного бюро.

 

Для идентификации квартиры ее необходимо описать в строительных осях. На поэтажном плане все жилые помещения обозначаются линиями, это – две плоскостные координаты. А вертикаль – это номер этажа. Но в одни и те же оси можно вписать разные конфигурации. Поэтому оптимальный вариант, когда приложением к ДДУ является планировка квартиры, причем максимально подробная. Печать компании и подпись руководителя под схемой – обязательны.

 

Руководитель Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова обращает внимание на необходимость проверки полномочий лица, подписывающего договор от имени застройщика или подрядчика. «Не та» подпись может лишить надежд на жилье. Необходимо также выяснить, не заключались ли с кем-либо договоры, предметом которых была приобретаемая квартира. И если заключались, нужно внимательно разбираться, как эти договоры прекращали свое действие. Новейшая история Еще до вступления в силу ФЗ-214 (а нормы закона распространяются только на объекты, разрешение на строительство которых выдано после 01.04.2005) некоторые застройщики решили заблаговременно позаботиться о своем будущем благополучии. А именно: стали заключать договоры, которые оказывались вне правового поля «долевого» закона. Наиболее суровый вариант получил название «Предварительный договор куплипродажи». Он практически лишает дольщиков правовой защиты.

 

Достаточно описать обязанности сторон, которые он обычно предусматривает. Если покупатель берет на себя практически те же самые обязательства, что и ранее по ДДУ, то застройщик (а теперь его правильнее называть продавцом) теперь не обещает завершить строительство, а обязуется продать квартиру, заключив основной договор куплипродажи после регистрации права собственности. Откуда оно у него появится и появится ли вообще, как правило неясно.

 

Попутно может возникнуть и другая странность: разрешение на строительство имеет одно юридическое лицо, а «предварительным» продавцом является другое. Эти две компании могут иметь похожие названия, быть связаны финансово или в соответствии с учредительными документами, но факт остается фактом.

 

В подобном случае между двумя компаниями существует какойлибо договор, иногда тоже предварительный и тоже – купли-продажи. С точки зрения юридической действительность договора с покупателем однозначно можно поставить под сомнение. Ибо один (предварительный) договор трудно считать веским основанием для заключения другого. Чем грозит покупателю участие в подобном эксперименте? Хорошо, если удастся вернуть вложенные средства. У участников рынка, которые не дорожат своей репутацией, руки развязаны.

 

Необходимая оговорка: многие компании заключают ДДУ (договор долевого участия) по-прежнему. Однако в условиях законодательного прессинга далеко не все заинтересованы в том, чтобы соблюдать паритет интересов с покупателями.

 

Наконец, несколько слов необходимо сказать и о покупке строящегося жилья с привлечением ипотечных кредитов. Границы предложения несколько сужаются, зато возможности увеличиваются. Разброс вариантов существенен. Как говорится, ищите и обрящете.