Покупка квартир в строящихся домах – проблема, волнующая огромную часть населения. В силу сложности и длительности процесса вопрос построения «правильных» взаимоотношений между покупателем и продавцом одинаково важен для обеих сторон.

 

Поскольку процесс покупки жилья на первичном рынке отличается многоэтапностью и длится порой несколько лет, к сожалению, прийти к полному согласию и избежать проблем удается далеко не всем. Ситуацию осложняет большое количество документов, – как по самой сделке, так и сопутствующих, – которые необходимо оформлять на всех этапах покупки квартиры, а также тот неоспоримый факт, что долевое строительство само по себе является мероприятием, связанным с определенными рисками.

 

Мы попытались отследить типичные «трудности», с которыми сталкиваются покупатели на разных этапах, и предложить варианты поведения, помогающие избежать проблем и благополучно завершить начатое серьезное дело. Итак, рассмотрим их по порядку.

 

Кто за все ответит?

 

Многое зависит от правильного выбора продавца. Наиболее прозрачной является ситуация, когда в качестве продавца выступает застройщик дома. Объяснение этому простое. Во-первых, всю ответственность за ход строительства от начала до конца несет именно он, поэтому, заключая договор, покупатель всегда знает, с кого спросить. Во-вторых, квартира от застройщика является защитой от «двойных продаж»: чем короче документальная цепочка, тем легче отследить надлежащее ли оформление документов и проверить их юридическую силу.

 

Помимо застройщика продавцами квартир в строящихся домах также могут выступать инвесторы строительства, генеральные подрядчики, поставщики материалов и другие участники инвестиционно-строительного процесса, обладающие правами на площади в строящемся объекте на основании договорных отношений, связывающих их с застройщиком. В случае покупки жилья у этих организаций ни в коем случае нельзя забывать о том, что с момента передачи прав на площади третьим лицам или организациям застройщик перестает нести за них ответственность.

 

А значит, покупателю необходимо тщательно проверять документы, по которым квартира перешла к продавцу от застройщика, – во избежание неприятных последствий.

 

Дополнительным минусом покупки квартиры у «третьих лиц» является, с некоторыми исключениями, отсутствие возможности оформления ипотечного кредита.

 

Причина та же – сложность отслеживания истории квартиры, что является для банков дополнительным фактором риска. Кроме того, иногда такие продавцы стараются продавать квартиры с минимальной рассрочкой, так как зачастую они заинтересованы в быстром получении денег.

 

Выбрав продавца и удостоверившись в том, что он обладает правами на продаваемые квартиры, обязательно следует попросить показать разрешение на строительство и обратить внимание на дату его получения. Точкой отсчета здесь выступает 1 апреля 2005 года – дата вступления в силу всем известного ФЗ № 214 – Закона «О долевом строительстве…». В случае если разрешение на строительство было выдано после этой даты, действия строительной компании подпадают под действие этого закона, что накладывает на оформление сделки ряд дополнительных обременений, таких как необходимость регистрации договоров в УФРС, а также ряд дополнительных условий договора долевого участия. Ни для кого не секрет, что упомянутый закон, несмотря на внесенные в него поправки, до сих пор является причиной ряда неудобств, связанных с приобретением жилья как для дольщиков, так и для застройщиков. И поэтому многие компании, работа которых подпадает под его действие, стараются обходить его стороной, не заключая договоры долевого участия, а пользуясь другими видами оформления сделки.

 

Наибольшее распространение получили «предварительные договоры купли-продажи» (договоры бронирования), реже используются другие инструменты, такие как, например, жилищные сертификаты. Эти схемы приобретения квартир в строящихся домах также не в почете у большинства солидных банков, что усложняет процесс получения ипотечного кредита – все по той же причине повышения рисков, связанных с недостаточными правами покупателей, первичным оформлением прав собственности на застройщика, а также вводит жесткие табу на расторжение договора и др.

 

 

Одним из лучших критериев оценки благонадежности продавца является желание (или нежелание) банков сотрудничать с ним по предоставлению ипотечных кредитов. Чем солиднее и надежнее компания, тем больше ипотечных возможностей она предлагает. Наличие выбора ипотечных программ и специальных льготных условий свидетельствует о том, что банками как минимум получены и проверены документы по строящемуся объекту, подтверждающие права застройщика на строительство, и проведена оценка финансового положения строительной компании в случае, если речь идет о ее, совместной с банком, партнерской программе кредитования. Помимо гарантии снижения рисков обращение к таким продавцам имеет дополнительные преимущества, в частности, помощь со стороны менеджеров компании в оформлении кредита. Как правило, в компаниях, работающих в тесном контакте с банками и пропускающих через себя большой поток покупателей, приобретающих жилье через ипотеку, процесс оформления кредита поставлен на поток: менеджеры помогают клиенту выбрать подходящую программу, оформить документы для оценки кредитоспособности, контролируют процесс рассмотрения заявки, ну и, наконец, бронируют понравившуюся квартиру до момента принятия банком решения о кредитовании, сохраняя за ней прежнюю цену.

 

 

Покупка квартиры – важный вопрос, к которому необходимо подойти ответственно. Особенно это касается первичного рынка, когда вы выбираете не между существующими квартирами, которые можно увидеть и объективно оценить, а между обещаниями прекрасного будущего. Надо проявлять бдительность, тщательно проверять репутацию продавца и состояние разрешительной документации, но тем не менее не стоит забывать, что благонадежная строительная компания, вне зависимости от известности и от роли, которую она выполняет в конкретном строительном проекте, также заинтересована в благополучном исходе отношений с покупателем. А значит, она, со своей стороны, сделает все возможное, чтобы предотвратить возникновение неприятных ситуаций на любой стадии долевого строительства.

Автор: Мария Майорова