Покупка комнат по договору дарения

Тот, кто искал комнату для покупки, наверняка встречался с предложением оформить продажу по договору дарения. Такая схема предлагается в случае невозможности проведения обычной сделки купли-продажи. Эта сделка таит в себе определенные риски.

 

Традиционный совет всем участникам сделок с недвижимостью – обращаться к специалистам – и в данном случае остается актуальным.

 

Но прежде, как советуют специалисты, логично познакомиться с будущими соседями. Многие проблемы видны с первого взгляда, и решение о покупке данной комнаты можно переменить.

 

Если на первый взгляд вас все устраивает, попросите у продавца ксерокопии всех имеющихся документов по комнате. Отказ в их предоставлении – веский повод отказаться от сделки и найти другой объект. Пакет документов необходимо показать юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью, квалифицированному риэлтору или нотариусу.

 

Только профессионал сможет оценить риски, таящиеся в истории продаваемого объекта, увидеть, каких необходимых документов недостает для полноты картины.

 

Добрососедство

 

Согласно ст. 42 Жилищного кодекса РФ сособственники имеют преимущественное право на выкуп комнаты в коммунальной квартире. То есть перед продажей, по закону, следует уведомить соседей, являющихся собственниками других долей (комнат) в квартире.

А соседи часто не живут в принадлежащих им комнатах. Более того, адреса их фактического нахождения неизвестны и вручить извещение о предстоящей продаже комнаты невозможно.

 

Если в числе участников долевой собственности (собственников соседних комнат) есть несовершеннолетние, от их имени отказ от преимущественного права покупки должны предоставить органы опеки и попечительства. Дабы избежать обращения в эту структуру, иногда используется схема продажи через дарение.

 

Однако Гражданский кодекс Российской Федерации в ст. 250 Преимущественное право покупки» позволяет отказом от использования преимущества считать отсутствие ответа.

 

«Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца… продавец вправе продать свою долю любому лицу».

 

Иными словами, продавец должен отправить письменное извещение другим собственникам, и при отсутствии ответа предъявить в УФРС почтовую квитанцию, которая свидетельствовала бы об истечении месячного срока с момента оповещения.

 

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Три месяца исчисляются с момента, когда сособственник узнал о переходе права собственности на долю (о факте сделки купли-продажи).

 

В случае с дарением ему придется также доказывать, что эта сделка является притворной и что имел место факт передачи денег. Это очень непросто, но возможно.

 

Спорный дар

 

Разница между сделкой купли-продажи и дарением состоит в том, что в случае оспаривания сделки «по лучивший дар» не будет защищен статусом «добросовестного приобретателя».

 

Nota Bene   13% составляет налог на наследование или дарение согласно главе 251 Налогового кодекса Российской Федерации

 

Дарение – безвозмездная сделка, может быть признана притворной в случае доказанности факта передачи денег. Исковой срок три года. Законом предусмотрен целый ряд веских причин по которым сделка дарения может быть оспорена.

 

Также получение комнаты в дар не дает права на налоговый вычет, которым вправе единожды воспользоваться покупатель жилья.

 

На основании п. 2 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации «покупатель имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных расходов… на приобретение жилья». Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 млн руб. Если стоимость приобретенного жилья составляет менее 1 млн руб., вычет
предоставляется в полной сумме затрат. Если же комната стоила дороже, то вернуть (после обращения в налоговые органы) можно лишь 13% от 1 млн руб., или 130 тыс. руб.

 

Получатель же дара, наоборот, обязан уплатить налог. Об этом многие забывают или просто не знают.

 

Решили – действуйте

 

У человека, приобретающего комнату через дарение, могут быть веские при чины иметь на руках документы, подтверждающие уплату им и получение бывшим владельцем недвижимости денег за комнату. Например, если супруги намерены соблюсти равенство прав на приобретенное в браке, а значит совместно нажитое, имущество.

 

В этом случае может быть использована следующая схема: совсем небольшая доля комнаты приобретается по договору дарения. А оставшаяся часть комнаты – по договору купли-продажи, уже на законном основании преимущественного права выкупа.

 

В этом случае особенно важен механизм безопасных взаиморасчетов. Причем гарантии безопасности необходимы как покупателю, так и продавцу. Условия получения денег должны соблюдать интересы как покупателя, так и продавца, каждая передача и получение денег обязательно фиксируется расписками.

 

Для покупателя комнаты защитой от риска незавершения сделки по продаже всей комнаты может стать предварительный договор куплипродажи, подписанный продавцом. Этот документ позволяет обратиться в суд с иском о понуждении к продаже.

 

Для покупателя важно также, чтобы завершающим условием получения денег была передача комнаты по акту приемки-передачи – с приложением оплаченных квитанций за коммунальные услуги и справки по форме 9 об отсутствии лиц, зарегистрированных в комнате.

Автор: Жанна Алексеева