Приватизация жилья: бег с препятствиями
Приватизация в России длится уже 16 лет. Со временем многие трудности становления
этого процесса удалось преодолеть. Но до сих пор достаточно часто граждане, решившие
оформить права собственности на различные объекты недвижимости, сталкиваются с
проблемами, в том числе и правовыми.
Принятие в 1991 году закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерацииа»
специалисты рынка недвижимости называют знаковым событием. Именно тогда в России
зародился рынок официальной купли-продажи недвижимости. Приватизация означает
передачу объекта недвижимости в частную собственность, после чего у человека появляется
возможность распоряжаться своим имуществом – продавать, дарить, сдавать в аренду
и т. д. По закону, гражданин России имеет право лишь один раз участвовать в приватизации.
Успел приватизировать – выиграл
У граждан, по каким-то причинам еще не закрепившим за собой в собственности «кровные»
квадратные метры жилплощади, времени на то чтобы сделать это бесплатно осталось
не так уж много – до 1 января 2010 г. Потом оформить права собственности на квартиру
можно будет только за деньги. На сегодняшний день в Петербурге приватизировано
около 75% жилой недвижимости города.
Оставшуюся часть горожан от приватизации удерживает либо перспектива многонедельного
хождения по инстанциям, либо боязнь увеличения расходов на содержание квартиры.
«Каждый год владельцы приватизированного жилья платят налог на имущество. Пока
он составляет 0,1% от балансовой стоимости квартиры, но в дальнейшем может вырасти»,
– говорит генеральный директор ООО «Руслан-1» Антон Алейников.
Решение вопроса о приватизации важнее всего для петербуржцев, живущих в центре
города. Особенно актуально это в свете начинающегося процесса расселения старых
домов и строительства на их месте коммерческих объектов. «В наиболее выигрышном
положении оказываются те, кто успел оформить жилье в собственность, так как государство
обязано компенсировать рыночную стоимость жилой площади либо предоставить другую
квартиру, но соответствующего уровня. Если же жилище в собственности города, то
его обитателей могут переселить в абсолютно любую квартиру, главное – равноценную
по метражу», – поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий
Щегельский.
При приватизации жилплощади в историческом центре может возникнуть ряд проблем.
Например, если дом относится к памятникам архитектуры. Тогда придется идти в Комитет
по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры
(КГИОП) и заказывать комплексную экспертизу объекта. Ее должны провести в течение
недели, но на практике сроки довольно часто затягиваются. Экспертиза платная,
стоимость зависит от объема работ. Далее КГИОП составляет акт технического состояния
объекта и опись предметов охраны, которые передает в Комитет по управлению городским
имуществом. И в КУГИ принимают решение, доверить ли гражданину столь ценную недвижимость.
Если приватизацию все-таки разрешат, в КГИОПе необходимо подписать охранное обязательство.
«Повальная приватизация квартир началась накануне ее предполагаемой отмены с
1 января 2007 года. Думаю, что подобная ситуация повторится и перед началом 2010
года – тогда приватизировать жилье кинутся те, кто откладывал этот процесс. Так
что лучше не дожидаться очередей, а не спеша оформить квартиру в собственность,
пока есть такая возможность», – советует вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга
и Ленинградской области Александр Гиновкер.
Когда в семье согласья нет
Несмотря на то что за 16 лет механизм приватизации жилья был достаточно отлажен,
довольно часто возникают ситуации, в которых без помощи юристов не разобраться.
Самые распространенные случаи – когда один из зарегистрированных в квартире членов
семьи отказывается от приватизации. В этом случае жильцу можно приватизировать
только свою долю.
«Бывает, что один из «прописанных» в квартире членов семьи исчез, его невозможно
отыскать. Или, скажем, родители развелись, один из супругов увез ребенка в другой
город, несколько раз сменил адрес. Либо в семье есть пьющий человек, который ушел
из дома. Приватизировать квартиру без их присутствия невозможно», – говорит юрист
Центрального агентства недвижимости Надежда Малайчук.
Конечно, такая ситуация вовсе не является безвыходной. Можно, например, заявить
о пропаже члена семьи в милицию. После трех лет после этого заявления при отрицательном
результате поисков человека признают безвестно отсутствующим, что дает право приватизировать
жилье без его присутствия.
Большой проблемой при проведении любой сделки с недвижимостью (в том числе –
приватизации) может стать несанкционированная перепланировка. Если технический
план не совпадает с реальным положением дел в квартире, разрешение на приватизацию
получить не удастся. В таком случае перепланировку необходимо зарегистрировать
и только после этого приватизировать квартиру. Если незаконное переустройство
жилья все-таки обнаружится, его придется согласовать. После согласования необходимо
вновь идти в жилконтору, брать характеристику квартиры (форму 7) и вызывать домой
мастера из ПИБа.
Если откажут
В судебной практике нередки случаи неправомерного отказа в приватизации предприятиями,
на балансе которых находятся объекты жилищного фонда. Между тем закон «О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации» дает исчерпывающий перечень оснований,
по которым жилые помещения не подлежат приватизации. Это жилые помещения, находящиеся
в аварийном состоянии, комнаты в общежитиях, в домах закрытых военных городков,
а также служебные жилые помещения. «Если дом находится на балансе какого-либо
предприятия и оно, выступая собственником, запрещает жильцам приватизировать квартиры,
то отказ можно оспорить в суде», – поясняет адвокат петербургского отделения Международной
коллегии адвокатов Андрей Нестеров.
Бывает, что человек, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого
документы, умер до регистрации прав на основании договора передачи жилых помещений
в собственность. Данный договор заключается между органами государственной власти
(или органами местного самоуправления), предприятием и гражданином, получающим
права на жилье. В подобном случае доказать право собственности на жилплощадь наследникам
бывает непросто. «Отказ в приватизации также неправомерен, если наследодатель,
выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал
свое заявление», – добавляет Андрей Нестеров.
Не хочу быть собственником
Жилищный кодекс позволяет деприватизировать жилье, то есть переводить его из
частной собственности обратно в муниципальную или государственную. В деприватизации
заинтересованы прежде всего пенсионеры, опасающиеся высоких сумм налога на недвижимость
в будущем, и военнослужащие, приватизировавшие когда-то комнаты, а теперь получившие
возможность приобретения квартир по жилищным сертификатам. Вопрос о деприватизации
квартиры может быть решен двумя способами. Во-первых, в добровольном порядке –
по заявлению собственника квартиры (в таком случае он и все лица, которые отказывались
от приватизации в его пользу, лишаются права приватизировать какое-либо жилье
в будущем). Или, во-вторых, в судебном порядке – при предъявлении иска о признании
сделки по приватизации жилплощади недействительной по основаниям, предусмотренным
Гражданским кодексом РФ. Круг лиц, которые могут обратиться с иском, зависит от
основания, по которому иск будет предъявлен. Этот судебный процесс очень сложный,
и, как правило, без квалифицированных юристов проблему эту решить практически
невозможно.
|
Какие документы необходимы для приватизации
– паспорта всех членов семьи, зарегистрированных в квартире;
– характеристика жилого помещения (справка по форме 7 с указанием «для ПИБ»),
выдается в паспортном столе;
– справка о регистрации граждан по месту жительства (форма 9, с указанием «для
приватизации»);
– копия ордера (если вселились в квартиру до 2005 года) или договора социального
найма (если вселились позже);
– если гражданин зарегистрирован в квартире после 1 января 1992 года, нужны архивные
справки о регистрации по месту жительства (по форме 9) со всех мест предыдущих
регистраций. Такие документы нужно взять каждому члену семьи, участвующему в приватизации;
– справка о неучастии ранее в приватизации (берется в районных агентствах по
приватизации тех населенных пунктов, где был зарегистрирован гражданин);
– если после получения ордера менялась фамилия, нужна ксерокопия выданного об
этом свидетельства;
– если после получения ордера в квартире были зарегистрированы родители, дети
или внуки, необходимо представить ксерокопии всех свидетельств о рождении детей
или о заключении браков;
– если после получения ордера кто-то был снят с регистрации в связи со смертью,
потребуется ксерокопия свидетельства о смерти;
– если когда-то вместо ордера было выдано «Распоряжение главы администрации»,
то необходимо заключить в жилконторе договор социального найма, а перед подачей
документов на приватизацию – расторгнуть его;
– технический паспорт квартиры;
– доверенность на регистрацию договора по приватизации. Она необходима для Управления
Федеральной регистрационной службы СПб и ЛО, куда представитель агентства по приватизации
отнесет от вашего имени собранные документы. Некоторые нотариальные конторы выписывают
отдельные доверенности на каждого члена семьи. На самом деле всех будущих собственников
можно перечислить в одном бланке, сэкономив при этом деньги и не нарушив закон. |
Любовь Холопова,
Источник: Бюллетень недвижимости
| 
