Гражданин, владеющий жильем или нежилым помещением, может сдавать его внаем самостоятельно
или заключить с риэлторской компанией договор доверительного управления. Управляющий
за плату возьмет на себя обязанности, связанные с арендой объекта.
Услуга доверительного управления не является широко распространенной на рынке.
Обычная практика сложилась так, что владельцы недвижимости обращаются в риэлторскую
компанию каждый раз, когда необходимо найти нанимателя.
Что доверить
По стандартной схеме сдачи помещения в аренду работа риэлторского агентства прекращается
после того, как арендодатель и арендатор подписали договор. В отличие от стандартной
посреднической операции, при доверительном управлении агентство берет на себя
обязанность обеспечить постоянную сдачу внаем доверенного объекта, контролирует
получение ежемесячной арендной платы и решает все возникающие при эксплуатации
помещения проблемы.
Причина не слишком широкого распространения услуги, очевидно, кроется в ее стоимости.
Экономя время и силы, она требует денег. Комиссионные компании, выступающей доверительным
управляющим, составляют 10–20% от арендной платы. Для многих владельцев типовых
квартир это существенный «недобор», особенно на фоне общего снижения доходности
от сдачи внаем (цены на жилье за последние два года выросли в разы, стоимость
аренды тоже подросла, но менее заметно, ее повышение ограничено платежеспособным
спросом).
Риэлторские агентства, предлагающие услугу доверительного управления, приглашают
к сотрудничеству владельцев элитного и просто дорогого жилья, а также собственников
нежилых помещений, которые можно сдавать под магазин, салон, небольшой офис и
пр. Арендная плата за коммерческие объекты превышает стоимость найма типового
жилья, но и хлопот доставляет больше.
Владельцам недорогих помещений доверительный управляющий поможет провести модернизацию
и увеличить в итоге доходы.
Кроме того, пока не все владельцы сдаваемых внаем помещений готовы к прозрачным
отношениям, которые подразумевают и уплату налогов с доходов от аренды. Но в этом
смысле ситуация меняется.
Кто кому доверяет
Условия управления, в том числе перечень работ, которые берет на себя управляющий,
а также размер его комиссионных оговариваются индивидуально с каждым владельцем
передаваемого в управление помещения. Плата управляющему может рассчитываться
как доля от арендной ставки, а может быть зафиксирована в денежном выражении.
|
Комментарий |
Василий Правдин, генеральный директор агентства недвижимости «Северное сияние»
Услуга доверительного управления наиболее подходит для собственников нежилых
помещений (магазинов, офисов, салонов и др.), арендная ставка на которые выше,
чем на жилье. Вопросов с обслуживанием данного вида помещений намного больше,
решать их приходится каждодневно. Собственник не может находиться постоянно на
месте, поэтому организационные, рабочие, экономические и другие проблемы решает
управляющая компания. Для этого оформляется агентский договор с компанией и доверенность
(нотариально заверенная). Для нанимателя также удобно работать с управляющей компанией
– агентские комиссионные за подбор вариантов не взимаются. |
Перечень услуг может включать подбор платежеспособных нанимателей, контроль за
внесением арендных платежей, оплату коммунальных услуг и др. расходов, связанных
с наймом недвижимого имущества, прием и отправку почтовой корреспонденции, проверку
технического состояния квартиры, помощь в устранении неполадок, взаимодействие
с официальными службами от имени владельца, страхование объекта по договоренности
за счет агентства. На доверительного управляющего с его согласия можно возложить
уплату подоходного налога. А также проведение ремонта, в том числе – в счет будущих
поступлений от аренды.
При необходимости управляющий оборудует кухню, поменяет сантехнику и установит
металлическую дверь. Расходы на это будут удержаны из арендных платежей.
Управляющему также можно поручить техническое и клининговое сопровождение имущества
– уборку, смену белья и пр. Если арендатор по каким-то причинам внезапно решает
съехать с квартиры, управляющий возобновляет поиск следующего нанимателя.
Специализированному агентству проще на смену съехавшим постояльцам найти других.
Некоторые компании налаживают сотрудничество с крупными корпоративными клиентами,
которым необходимы квартиры для сотрудников.
Им, понятно, удобнее общаться с одним управляющим, чем с каждым владельцем жилплощади
в отдельности. В случае нарушения условий договора со стороны нанимателя, порчи
имущества, задержки арендной платы и т. д. управляющий же досрочно расторгает
договор найма и помогает получить возмещение ущерба.
|
ПОЯСНЕНИЕ |
Правоотношения сторон по договору доверительного управления имуществом регулируются
гл. 53 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с п. 1 ст. 1016
ГК РФ существенными условиями договора доверительного управления имуществом, заключенного
с физическим лицом, являются: состав имущества, передаваемого в доверительное
управление; имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление (учредителя
управления или выгодоприобретателя); размер и форма вознаграждения управляющему,
если выплата вознаграждения предусмотрена договором; срок действия договора. Доверительный
управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного
управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных
им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого
имущества (ст. 1023 ГК РФ). |
Передача объекта недвижимости в управление оказывается востребованной в случае
длительного отсутствия (отъезда за границу, например) владельцев квартиры или
коммерческого помещения. А также – при нежелании собственника брать на себя какие-либо
хлопоты по аренде.
Статья предоставлена справочником
"Квартирный Вопрос - все о недвижимости"
| 
