Несмотря на подробное освещение в средствах массовой информации самых разных
нюансов взаимоотношений нанимателя и наймодателя, на сайт Городской справочной
по недвижимости «Квартирный Вопрос» поступает множество вопросов.
На наиболее актуальные для нанимателей и наймодателей вопросы отвечает руководитель
Консультационного центра по Долевому строительству и Недвижимости Максимова Анна
Викторовна.
«Могу ли я сдать в аренду комнату, принадлежащую мне на правах долевой собственности
(1/2 доли в двухкомнатной квартире), и временно зарегистрировать в ней арендаторов?
Требуется ли на это согласие соседа – собственника другой 1/2 доли этой квартиры
и его личное присутствие в паспортном столе при оформлении регистрации? В какой
форме должно быть выражено его согласие?»
По Конституции Российской Федерации граждане страны имеют право на свободу перемещения.
То есть любой гражданин страны может жить в любом регионе, городе, на любой улице
или в доме. Для регистрации любых лиц (в том числе арендаторов) в комнате, являющейся
собственностью гражданина, согласия соседей не нужно.
Регистрация не является основанием для проживания. Тогда как договор аренды основанием
является – и для милиции, и для суда.
Договор аренды предоставляет арендатору жилое помещение (за определенную плату)
в ограниченное по сроку владение и пользование. Свои права по владению и пользованию
арендатор может защитить через суд. Но из письма не ясно, определен ли для этой
квартиры порядок пользования, то есть соответствует ли 1/2 доли конкретной комнате,
которой собственница половинки может владеть и распоряжаться – как это происходит
в коммунальных квартирах.
Если порядок пользования определен и доля соответствует комнате – согласия соседа
на сдачу жилья внаем не требуется. Если же нет – оно понадобится при заключении
договора найма (аренды). И без согласия договор будет недействителен.
Согласие в этом случае должно быть нотариальным.
«Подруга с семьей сняла одну комнату (приватизированную), соседи -пьяницы, все-время
пытаются запретить пользоваться ванной, мойкой, туалетом и прочим, говорят, что
наниматели якобы не могут делать этого без согласия соседей. Но есть же договор
сдачи-найма жилья и еще договоренность о прописке. Насколько правомочны требования
соседей? Как можно решить вопрос?»
Советую обратиться в милицию с заявлением о хулиганских действиях и чинении препятствий
в пользовании жильем. Если суд обяжет этих соседей уплатить хотя бы 100 руб. в
качестве возмещения ущерба – это заставит их пересмотреть подход и поведение.
«Хочу сдавать квартиру. Обязательно ли мне официально регистрировать договор
найма? Какие преимущества в этом? Как это сделать?»
Договор аренды можно составить и удостоверить у нотариуса (пошлина составляет
1,5–2,5% от суммы оплаты за весь срок договора), затем зарегистрировать его в
Главном управлении Федеральной регистрационной службы по СанктПетербургу и Ленинградской
области. После этого на квартиру будет наложено обременение. Регистрация договора
– обязательное требование при его заключении сроком на год и более. По такому
документу и владелец не сможет выгнать арендатора, выполняющего условия договора,
и арендатор не сможет уклониться от ответственности.
«Хочу официально зарегистрироваться в квартире, которую буду снимать. Как мне
это сделать? Может ли хозяин отказать мне в регистрации?»
Чтобы получить временную регистрацию, требуется представить в органы внутренних
дел паспорт, заявление о регистрации по месту пребывания, договор найма (поднайма)
и заявление лица, предоставляющего гражданину жилое помещение. Основанием для
регистрации является договор найма, составленный в простой письменной форме. Стороны
должны будут зарегистрировать документ, если он составлен на срок более года.
Если арендатор хочет зарегистрироваться в муниципальной съемной квартире, то
он должен заручиться согласием всех граждан, проживающих в ней.
По закону согласие на регистрацию постояльцев собственник может выразить как
лично, так и составив нотариальную доверенность.
Регистрация по месту пребывания хозяину квартиры ничем неприятным не грозит:
ее срок собственник и наниматель оговаривают отдельно, и после того как он заканчивается,
регистрация автоматически аннулируется. Максимальный срок временной регистрации
– три года, после этого необходимо перерегистрироваться.
Специалисты советуют решать вопрос о временной регистрации в съемной квартире
еще до заключения договора найма.
Нужно иметь в виду, что наниматели, временно зарегистрированные в жилом помещении,
не имеют права регистрировать в нем третьих лиц без согласия на то собственника.
Исключением может стать временная регистрация в квартире несовершеннолетних детей
– тогда запрашивать разрешение хозяина жилья не требуется.
Арендаторам могут отказать в регистрации не только собственники, но и государство.
Так, нельзя регистрироваться – ни временно, ни постоянно – в помещениях, на которые
наложен арест. Также закрыты для «прописки» квартиры, которые находятся в аварийных
домах (если зданию грозит обвал, оно нуждается в капитальном ремонте или реконструкции,
подлежит сносу).
«У нас закончился договор аренды. Хозяева квартиры заявили, что поднимают плату
на 3 тыс. руб. и увеличивают залог. Правомерны ли действия арендодателей? Какие
есть рычаги воздействия? Можно ли сообщить в налоговую о неуплате ими налогов?»
Единственная правомочная и действенная мера защиты интересов арендатора – правильно
составленный договор аренды. Если владелец жилья нарушает его условия и причиняет
убытки нанимателю, последний может отстоять свои права через суд. Чего сегодня
практически не происходит.
Возможно, если арендаторам будет предоставлен налоговый вычет (как обещает Министерство
регионального развития Российской Федерации), они будут тщательнее следить за
документальным оформлением отношений. Соответствующие поправки в налоговое законодательство
разрабатываются.
Помимо того, как считают в Минрегионе, съемщик будет заинтересован в легализации:
это позволит ему «вернуть» 13% от суммы, уплаченной за арендуемое жилье. Профессиональные
участники рынка думают, что налоговое бремя попадет в арендную плату, и, в принципе,
ничего не изменится.
Владелец квартиры повысит стоимость аренды на те же 13%, а арендатор не пострадает,
недоплатив, благодаря вычету, ту же сумму налога.
Статья предоставлена справочником
