Немало вопросов возникает по аренде комнат в коммунальных квартирах. В них всегда найдутся люди, которые возражают против сдачи соседями комнат внаем. Как быть в этой ситуации? Есть ли рычаги воздействия на лиц, которые не хотят делить с арендатором места общего пользования, чинят препятствия и грозят милицией?

 

Риэлторы из отделов аренды считают, что с этой бедой ничего не поделать, единственный выход – убеждать и договариваться с собственниками остальных комнат в квартире. Юрист предлагает другие варианты. 

 

 

Любой договор аренды жилья начинается с установления права распоряжаться недвижимым имуществом. Право это по закону принадлежит собственнику (на основании соответствующего документа), и лишь он может сдать внаем помещение.

 

Если собственников несколько, увеличивается и количество вариантов.

 

Квартира, право собственности на которую, принадлежит членам семьи в равных долях, должна сдаваться при наличии письменного согласия всех совершеннолетних собственников. Поскольку доля квартиры не соответствует определенному помещению, и ее собственник не может распоряжаться своей половинкой квартиры без согласия всех прочих собственников.

 

Требование не действует, если для квартиры, не являющейся коммунальной, определен порядок пользования. То есть, если в нотариальном договоре между всеми владельцами прописано, что какая-то доля, принадлежащая на праве собственности одному из членов семьи, соответствует конкретному помещению в квартире. Тогда он может распорядиться ею по своему усмотрению.

 

Правда, как отмечает руководитель Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости Анна Максимова, на ее практике не было прецедентов, чтобы порядок был определен для не-коммунальных квартир.

 

В коммунальной квартире ситуация иная.

 

 

В Петербурге комнаты в коммунальных квартирах приватизировались не как отдельные объекты недвижимости, а как доли в квартирах. По такому пути пошли еще несколько регионов, и схема создала немало сложностей – для владельцев этих долей. В любом риэлторском агентстве владельцу комнаты, намеренному сдать ее в аренду, скажут, что он обязан спрашивать согласия собственников других долей на это действие. Согласия нанимателей муниципальных комнат, по общему мнению риэлторов, не требуется.

 

Анна Максимова, ссылаясь на обзор судебной практики Верховного Суда РФ, заявляет, что такой необходимости нет и в случае с соседями-собственниками.

 

Дело в том, что для коммунальных квартир, несмотря на указание в договоре (купли-продажи, приватизации и др.), что «такому-то» принадлежит 14/95 долей в квартире, эти доли соответствуют конкретной комнате – площадью 14 кв. м. И владелец может распорядиться этой комнатой по собственному усмотрению – не взирая на характер или пожелания соседей.

 

Верховный суд рассматривал иск о признании недействительной сделки купли-продажи комнаты, признании преимущественного права выкупа за истицей (одной из соседок) и переводе на нее прав и обязанностей покупателя. Верховный суд РФ в удовлетворении иска отказал. Основание – требование статьи 280 Гражданского кодекса РФ неприменимо к договору купли-продажи имущества, не находящемуся в долевой собственности.

 

Поэтому, считает Анна Максимова, комната в коммунальной квартире, даже оформленная как доля, участвует в рыночном обороте как отдельный объект недвижимости. И может сдаваться в аренду по усмотрению собственника.

 

Если же соседи чинят препятствия в пользовании ванной, кухней и туалетом, арендатор может обратиться в суд.

 

Вот ситуация, описанная читательницей.

 

 

Анна Максимова советует обратиться в милицию с заявлением о хулиганских действиях и чинении препятствий в пользовании жильем. Если суд обяжет этих соседей уплатить хотя бы 100 руб. в качестве возмещения ущерба – это заставит их пересмотреть подход и поведение.

 

Еще вопрос о доле в квартире. «Могу ли я сдать в аренду комнату, принадлежащую мне на правах долевой собственности (1/2 доли в двухкомнатной квартире) и временно зарегистрировать в ней арендаторов? Требуется ли на это согласие соседа–собственника другой 1/2 доли этой квартиры и его личное присутствие в паспортном столе при оформлении регистрации? В какой форме должно быть выражено его согласие?».

 

Анна Максимова отмечает, что по Конституции РФ граждане страны имеют право на свободу перемещения. То есть любой гражданин страны может жить в любом регионе, городе, на любой улице или в доме. Для регистрации любых лиц (в том числе арендаторов) в комнате, являющейся собственностью гражданина, согласия соседей не нужно.

 

Регистрация, подчеркивает Анна Максимова, не является основанием для проживания. Тогда как договор аренды основанием является - и для милиции, и для суда. Договор аренды предоставляет арендатору жилое помещение (за определенную плату) в ограниченное по сроку владение и пользование. Свои права по владению и пользованию арендатор может защитить через суд.

 

Но из письма не ясно, определен ли для этой квартиры порядок пользования, то есть, соответствует ли ½ доля конкретной комнате, которой владелица половинки может владеть и распоряжаться - как это происходит в коммунальных квартирах. Если порядок пользования определен и доля

соответствует комнате – согласия соседа на сдачу жилья внаем не требуется. Если же нет – оно понадобится при заключении договора найма (аренды). И без согласия договор будет недействителен. Согласие в этом случае должно быть нотариальным.