Если кто-либо – квартирант или хозяин сданного жилья – вопиющим образом нарушает договор аренды, другая сторона имеет право получить возмещение ущерба. Однако добиться желаемого иногда можно только через суд – даже если порядок расторжения и размеры неустойки прописаны в договоре.

 

Собственник недвижимости лучше защищен российским законодательством. Арендатор находится в более уязвимом положении. Но отстоять свои права – на основании договора аренды – можно.

 

 

Договор аренды – основной документ, защищающий права нанимателя, напоминает председатель Совета директоров Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова. Он должен быть действительным, то есть подписанным лицом, имеющим на то право (собственником).

 

Документ не должен храниться в арендуемом помещении, подчеркивает Анна Максимова. Если недобросовестный хозяин квартиры без предупреждения сменит замки в сданном жилье, у арендатора на руках должен быть договор аренды, который можно предъявить сотруднику МЧС и милиции для вскрытия двери. И затем – в суде.

 

Иногда бывает достаточно напомнить владельцу жилья о его обязательствах и последствиях несоблюдения договора найма. Реальность перспективы ответить рублем за слова и действия многие просто не осознают.

 

Ситуация, описанная читательницей. «Мой сын арендовал жилье. Через месяц он позвонил и сказал, что его «попросили» из квартиры, обвинив в воровстве. Похоже, это отработанная система выселения жильцов. Хозяин с большой уверенностью заявил, что деньги, уплаченные за следующий месяц, а тем более неустойку, прописанную в договоре аренды, возвращать квартиранту-вору не станет. Сын намерен обратиться в суд, так как не хочет мириться с клеветой и дарить мошеннику деньги».

 

Понятно, что цель арендатора – заставить недобросовестных владельцев возместить причиненный ущерб, в том числе расходы на оплату услуг агентства недвижимости.

 

Первый совет нанимателю жилья от Анны Максимовой: хранить в безопасном месте заключенный договор найма. Второй совет: к суду надо подготовиться. Привести в квартиру свидетелей, которые затем смогут подтвердить, что доступ в помещение был ограничен или что чинились препятствия в пользовании арендованным жильем. Можно вызвать милицию – но лишь имея на руках договор аренды. Он составляется в двух экземплярах – для арендатора и арендодателя, запасного в агентстве недвижимости нет.

 

Если «схема отработана», то есть хозяин сознательно идет на мошенничество, вряд ли стоит вести переговоры. Но в прочих случаях имеет смысл объяснить арендодателю, что существуют законные основания для взыскания с него причиненного ущерба. В том числе – возмещения расходов на поиск нового объекта. Начальник отдела аренды корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ирина Никулина считает, что эта мера действует эффективно. Многим арендодателям достаточно напомнить, что документ о собственности не освобождает их от обязательств по договору аренды и ответственности за нарушение условий.

 

 

Договор найма передает объект недвижимости жильцу «во временное владение и пользование за определенную плату».

 

На время действия договора аренды собственник жилплощади не имеет права посещать сданное помещение в отсутствие квартирантов и без предварительного уведомления. Это положение стандартного договора аренды, применяемого, например, в корпорации «Адвекс. Недвижимость».

 

О некорректном поведении арендодателя – другое письмо. «Хозяйка сданной нам через агентство комнаты живет в этой же квартире. Спустя два месяца после заключения договора она обвинила нас в краже денег. Потом потребовала внести плату за следующий месяц раньше срока. Кроме этого она пользуется без разрешения нашими личными вещами. Я позвонила в агентство, с помощью которого мы нашли эту комнату. Мне не поверили, другой вариант подобрать отказались».

 

«Риэлторская компания получила комиссионные за поиск жилья и помощь в заключении договора аренды, с условиями которого на момент подписания были согласны наниматель и владелец жилья, – говорит Ирина Никулина. – Перевоспитать хозяйку риэлтор не может». Единственное, чем может помочь агент, – это объяснить собственнице комнаты, что взятые обязательства необходимо исполнять. Но это может сделать и квартирант, показав соответствующие пункты договора аренды.

 

Не вполне понятно, чего хочет жилец: переехать, получив компенсацию за причиненный ущерб, или же заставить хозяйку вести себя прилично, – уточняет Анна Максимова. Для возмещения ущерба надо будет доказать в суде, что арендатору чинились препятствия в пользовании сданной комнатой, из-за которых он вынужден был переехать. Второе же просто невозможно – надо просто менять замок.

 

 

Ситуация обратная: «Сдали жилье, получили плату за два месяца. Когда наступило время очередного платежа, жильцы перестали отвечать на звонки. Что делать?»

 

Здесь две задачи: восстановить право хозяев пользоваться квартирой и обеспечить сохранность имущества арендаторов, находящегося в ней.

 

Порядок действий будет зависеть от условий конкретного договора аренды, с ним лучше обратиться к юристу.

 

Если предположить, что договор стандартный, то к нему прилагается акт приема-передачи жилплощади с описью находившегося в ней имущества владельцев (мебели, техники, утвари и пр.).

 

Владелец должен прийти в квартиру, причем не один, а обязательно со свидетелями. С их помощью устанавливается, есть ли в помещении вещи арендаторов. Если нет – задача упрощается до минимума. Владелец меняет замки и отправляет уведомление о расторжении договора аренды по указанному нанимателями в договоре адресу.

 

Письмо надо отправить с описью вложений, доказывающей, что отправлена не новогодняя открытка, а уведомление о расторжении договора.

 

Если вещи арендаторов есть, их надо описать, а затем обеспечить их сохранность.