ВАШ РИЭЛТОР. АРЕНДА. ПОКУПКА, ПРОДАЖА. УПРАВЛЕНИЕ

Советы арендатору (нанимателю)

realtor — Thu, 24 Apr 2008 22:52:02 GMT

На данной странице мы расскажем Вам, как нужно снимать квартиру, какие документы должны быть у хозяина и кто и за что отвечает по условиям договора. Найм жилья всегда сопряжен с риском. Наймодатель может внезапно повысить арендную ставку, досрочно "выставить" жильца за дверь, "забыть" возместить расходы, которые жилец понес в связи с ремонтом снимаемого жилья. Но вероятность такого исхода можно свести к минимуму. Для этого достаточно следовать нескольким правилам.

Если Вы хотите сэкономить время, рекомендуем Вам сразу обратиться в наше агентство, и мы будем Вам подыскивать необходимый вариант квартиры. И не утешайте себя надеждой что какая-то, бабушка будет сидеть за компьютером и подавать заявку через Интернет. А если такое чудо и случится, то не обольщайтесь надеждами, что вам предложат однокомнатную квартиру по цене ниже 350 у.е., а двухкомнатную ниже 450 у.е. А если вы ещё хотите сэкономить и нервы, то мы настоятельно рекомендуем вам обратиться к нам, так как всё изложенное ниже сделает за вас наш представитель (то есть агент). От вас потребуется только подписывать бумаги. Итак, вы нашли для себя или мы нашли для вас подходящий вам вариант квартиры:

Тщательно проверьте все документы собственника квартиры, какие только можно (паспорт, пенсионное удостоверение, загранпаспорт, зачётная книжка и т.д. - спать будет спокойнее) один документ подделать легче, два - уже труднее. Проверьте документы на квартиру, подтверждающие право распоряжаться ею (договор купли-продажи, свидетельство права собственности, договор дарения, договор наследования, договор мены, или же доверенность распоряжаться данному лицу от настоящего собственника). Затем, предъявите свои документы (паспорт с пропиской, загранпаспорт, военный билет либо документ удостоверяющий личность). Для иногородних (временную регистрацию или временную прописку). Для иностранцев (постоянную или многоразовую визу, временную прописку). Затем переходите к заключению договора, договор аренды заключается в письменной форме.

Всегда составляйте договор аренды. В дальнейшем это избавит вас от всевозможных недоразумений. Даже если хозяин жилья - ваш старый приятель, договор все равно необходим. Этот документ приобретает юридическую силу после подписания его обеими сторонами - наймодателем и нанимателем. Заключение договора особенно выгодно для жильца: вне зависимости от того, платит ли хозяин налоги с дохода от аренды или нет, составленный документ будет считаться действительным. И в том случае, когда единственным средством решения конфликта "хозяин-жилец" останется суд, эта бумага будет фигурировать на нем в качестве доказательства.

После подписания договора с хозяином и передачи ему денег, арендатор предупреждает арендодателя о неизменности цены (юридически это подразумевается) и досрочном освобождении жилой площади по инициативе хозяина (в жизни, как известно всякое бывает). Рекомендуем договориться, что если арендодатель потребует освободить помещение до истечения срока аренды, то он или предупреждает об этом за месяц, что бы Вы смогли найти себе подходящий вариант, при этом данный месяц Вы живёте бесплатно. Либо выплачивает Вам неустойку в размере месячной оплаты, или самостоятельно подбирает похожую квартиру, которая бы Вас устроила (платите, естественно, Вы, но хозяин ее находит).

Вежливо объясните арендодателю после получения им денег, что они заплачены ему за то, чтобы как можно меньше видеть его в сдаваемой им в аренду квартире. С другой стороны, естественно, хозяин имеет право проверять состояние квартиры и обстановки. Договаривайтесь следующим образом: арендодатель может придти в любой день, только не в ночное время и обязательно по предварительному звонку за сутки, чтобы Вы могли спланировать свои дела и принять его. Обычно такой контроль совмещается с внесением арендной платы за очередной период. За телефонные переговоры арендодатель, возможно, будет требовать от Вас залог, который будет отдан после освобождения квартиры при отсутствии неоплаченных счетов за телефон.5.Попросить хозяев квартиры познакомить Вас с соседями (для того чтобы Вас не кинули и чтобы на самом деле убедится в том, что хозяева на самом деле являются хозяевами, а документы - неподдельные).

Всегда составляйте опись имущества. Опись имущества - документ, который является приложением к договору найма. В нем перечисляется все имущество, передающееся жильцу во временное пользование вместе с квартирой. Составление описи требует внимательного отношения и от жильца. Во-первых, он должен проследить за тем, чтобы в перечень случайно не "затесался" предмет, существующий исключительно в воображении наймодателя. В противном случае, при возврате квартиры с имуществом, неминуемо возникнет спор. Во-вторых, в интересах обеих сторон дать каждой вещи письменное описание: название, количество, модель (если это бытовая техника или стенка), приблизительный год выпуска, степень износа, дефекты и повреждения. Прежде чем подписать этот документ, жильцу лучше всего проверить, как работает телевизор, стиральная машина, открываются ли дверцы шкафа и т. д.

При возврате квартиры, когда срок договора найма истек, переданное жильцу имущество проверяется по описи. Обязанность нанимателя - возвратить его в надлежащем состоянии, с учетом нормального износа. Если же какой-либо предмет, занесенный в опись, поврежден, то уладить эту проблему можно разными способами. Чаще всего хозяин и жилец предпочитают решить ее самостоятельно, не прибегая к помощи судебных органов. Допустим, за время найма перестал работать телевизор. Наниматель обязан оплатить расходы по его ремонту или, если таковой уже не поможет, возместить наймодателю материальный ущерб. После того, как стороны придут к взаимному согласию, подписывается акт сдачи-приемки. В том случае, когда общий язык сторонам найти не удалось, например, наниматель, не согласен с суммой ущерба или вовсе отрицает факт повреждения имущества, остается одно средство - суд. А в качестве доказательства на нем будут фигурировать договор найма и опись имущества.

Получите согласие всех собственников. Часто, особенно в сезон (конец лета-осень), найти подходящую квартиру или комнату сложно. В этот период поиск жилья напоминает спринтерский забег, поэтому потенциальные наниматели забывают выяснить элементарные вещи. К примеру, в чьем владении находится квартира или комната. Ведь если жилье находится в собственности нескольких человек, то необходимо получить согласие каждого из них на сдачу жилья внаем. Иначе не исключено, что впоследствии кто-то из собственников окажется против проживания нанимателя в квартире или комнате. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, стоит сразу же, еще до подписания договора, потребовать письменное согласие всех собственников. Когда вы ищете комнату в коммунальной квартире, то, кроме согласия всех собственников, не лишним будет поинтересоваться и мнением соседей. Если они категорически не согласны с появлением в квартире нанимателя, то вскоре после заключения договора найма вы также можете "оказаться на улице". Во избежание этого лучше заручиться письменным согласием соседей на сдачу комнаты внаем.

Читайте, то, что подписываете. Это относится как к самому договору, так и к его приложениям. В любом случае доля риска остается и без взаимного доверия не обойтись. Если все же у Вас возникнут какие-либо не разрешимые вопросы - обращайтесь к Нам, я думаю, мы всегда сможем вам чем-то помочь, уж дать во время нужный совет - точно!

Для достижения максимального результата необходимо всем нам идти на встречу друг другу, быть терпеливыми, воспитанными, а самое главное уважать друг друга.

Аренда квартир. Как избежать рисков. Риски нанимателя!

realtor — Thu, 24 Apr 2008 22:37:59 GMT

Риски нанимателя

Риск 1. Информационные агентства

Мы неоднократно предупреждали об информационных агентствах, прямой целью которых является обман клиентов. Но несмотря на это, до сих пор находятся незадачливые наниматели, доверяющие таким фирмам и предложенным им схемам. Коротко расскажем об этом.

Информационные агентства за небольшую сумму в пределах 2500-4500 рублей обязуются в течение одной-двух недель предоставить информацию о квартирах и комнатах, которые сдаются в Москве, в виде факсимильного сообщения или распечаток (в зависимости от пожеланий заказчика). Распечатка выглядит следующим образом: все имеющиеся варианты размещены в таблице, в которой есть только станция метро, телефон и имя хозяина. Клиента будут убеждать, что квартиру можно подобрать в считанные дни, что все агентства недвижимости работают по этим схемам. Сразу предупредим, результат обзвона окажется неутешительным: в лучшем случае квартира уже давно сдана, в худшем - никто об этом и не помышляет.

И хотя с агентством заключен договор, оно вправе заметить, что необходимую информацию клиент получил, поэтому рассчитывать он может только на такие же распечатки, от которых нет ни малейшего толку.

Совет такой: не гоняться за дешевизной, не взаимодействовать с информационными агентствами. Иначе придется выбросить на ветер деньги и изрядно потрепать себе нервы.

Как отличить информационное агентство от агентства недвижимости? Прежде всего - по стоимости услуг. Агентство недвижимости берет 100 % месячной арендной платы за квартиру. То есть, снимая жилье, клиент платит не только хозяину (как правило, за первый и последний месяц), но и агентству. Работают здесь с реальными вариантами, да и случаев мошенничества гораздо меньше, ведь грамотного агента, который будет представлять интересы заказчика, обмануть гораздо труднее. Следует обратить внимание и на сам договор. Если в нем прописано, что нанимателю оказывают услуги справочно-информационного характера, такое агентство не несет никаких обязательств перед третьими лицами.

Риск 2. Ловушки аферистов!

Не стоит думать, что с вами такого никогда не случится. Большинство пострадавших от мошенничества на рынке аренды жилья - люди неглупые, но юридически неграмотные.

Схем много. Одна из самых распространенных - найм уже арендованной жилплощади. Аферист снимает одно- или двухкомнатную квартиру низкой ценовой категории, а потом предлагает ее другому нанимателю. Тут могут быть варианты. Первый: квартиру сдают по цене значительно ниже среднерыночной, но требуют предоплату или залог, который покрывает потраченные мошенником деньги за первый месяц найма и приносит прибыль. Легенды бывают разные: например, аферист уезжает в командировку на несколько месяцев и просит плату вперед; "хозяин" умоляет подождать с переездом, пока не вывезет лишние вещи, и хочет, чтобы за первый месяц ему заплатили сейчас или оставили залог (30-50 % от арендной платы). Спустя несколько дней, когда доверчивый наниматель приезжает вселяться, он обнаруживает перед дверью еще несколько семей, с которых мнимый владелец квартиры тоже взял залог.

Аферисты могут даже заключать договоры найма и сразу вручать ключи, но всегда оставляют лазейку для обмана. Иногда перед заселением они меняют замки в квартире или вскоре появляются «родственники» и выставляют непрошеных жильцов. Попасть в ловушку афериста, к сожалению, довольно легко. Они хорошие психологи и все заранее просчитывают.

Практически в любом солидном агентстве недвижимости есть списки квартир, хозяева которых регулярно обводят нанимателей вокруг пальца.

Как же избежать аферы? Главный совет: проверять документы на квартиру и удостоверяющие личность, не давать денег без расписки, в которой обязательно должны быть указаны паспортные данные наймодателя. Это риски, связанные с мошенниками, которые заведомо готовы к обману.

Теперь поговорим о рисках, которые возникают при различных недоразумениях и разногласиях наймодателя и нанимателя.

Риск 3. Муниципальная квартира

Все знают, что неприватизированная квартира принадлежит городу, но мало кто из наймодателей заботится о получении письменного согласия представителя муниципалитета и всех, кто прописан в квартире, на сдачу жилья внаем. Именно эта бумага является основополагающей. Без разрешения муниципалитета любой прописанный в квартире может запретить нанимателю жить в ней. Есть случаи, когда на этом нюансе строится мошенничество: двое прописанных разыгрывают спектакль - один сдал и уехал, а другому негде жить. Но существуют случаи непреднамеренного обмана, когда разногласия в семье (жена сдала, а муж против) вынуждают нанимателя покинуть квартиру, в которой он жил всего несколько месяцев, а то и недель. И даже если незадачливый наймодатель вернет деньги, все равно придется искать другую площадь, переезжать, терять время и нервы.

Поэтому необходимо выяснить, находится ли квартира или комната в собственности у наймодателя. И если она не приватизирована, надо требовать письменного разрешения всех прописанных в квартире людей. А для найма комнаты в коммунальной квартире нелишне заручиться поддержкой соседей: если они будут против, лучше договор не заключать и от такого варианта отказаться.

То же самое касается и квартиры, у которой несколько собственников: следует получить письменное согласие каждого из них на сдачу жилья внаем.

Риск 4. Несвоевременное повышение арендной платы

Допустим, человек недавно снял квартиру, прожил в ней пару месяцев, а хозяин повысил арендную плату, не предупредив заранее. Так как при найме жилья для многих нанимателей немаловажен стоимостной аспект, многие ищут жилье подешевле и рассчитывают именно на первоначальную сумму. Но привычка делает свое дело. И наниматель соглашается с новой арендной платой, потому как мысль о переезде гораздо страшнее дополнительных 30-50 долларов.

А все потому, что не заключен договор найма и у нанимателя нет документа, подтверждающего размер арендной платы. Именно в договоре фиксируется стоимость одного месяца найма, а также время, в течение которого наймодатель не имеет права ее менять.

Риск 5. Жесткий контроль со стороны наймодателя

Кто-то относится к сдаваемой внаем квартире по-деловому, как к средству зарабатывания денег, а кто-то - слишком трепетно и боязливо, и потому решает, что вправе посещать ее в любое время и контролировать жизнь нанимателя. По закону же на период действия договора найма на нанимателя переходит право неприкосновенности жилища. А значит, он имеет полное право требовать от хозяина не приходить без предупреждения и тем более, когда в квартире никого нет.

К сожалению, не все заключают договор. Но даже если делать это необязательно, надо отдельно обговорить вопрос о возможных визитах. Это поможет решить, как и когда принимать хозяина с проверкой, или отказаться от жилья, если он беспокоится за имущество и планирует наведываться чаще, чем позволено.

Кстати, обычная практика такова: наймодатель посещает квартиру раз в месяц, приезжая за арендной платой и заранее предупредив нанимателя по телефону.

Риск 6. Неожиданное отключение «восьмерки» хозяином

Нанимателю нужно серьезно обсудить проблему междугородных разговоров. Некоторые наймодатели предпочитают отключать "восьмерку", чтобы избавить себя от неприятных сюрпризов в виде огромных телефонных счетов. Однако это значительное неудобство для нанимателя: трудно звонить на мобильные с федеральным номером, а для междугородных звонков приходится покупать карточки или заказывать переговоры заранее.

Поэтому стоит отказаться от найма такой квартиры или убедить хозяина пойти на компромисс: например, дать какую-то сумму в залог (ее вернут, когда наниматель будет съезжать, или засчитают за последний месяц арендной платы). Да и контролировать пользование "восьмеркой" несложно - наймодатель может по телефону еще до прихода счета выяснить, сколько жилец наговорил за месяц.

Риск 7. Разбитая лампа и старые обои. Кому платить?

Есть такое понятие - естественный износ квартиры. Оно не юридическое, а скорее практическое. Не бывает так, что жили-пользовались несколько лет, а все осталось в том же состоянии. Деньги при аренде платят не за воздух и наличие сантехники, а за пользование квартирой. И есть неотвратимые процессы устаревания, изнашивания, стирания и прочие. Арендная плата, которую наймодатель кладет в карман, - это доход с заложенными в него рисками и издержками. Поэтому за разбитую лампу нужно платить, в категорию естественного износа это не входит. А вот потрепанные от времени обои менять не надо (если это не включено отдельным пунктом в договор найма).

И все же подобные моменты просто необходимо обговорить отдельно, даже если можно обойтись без заключения договора. Хотя бы для того, чтобы потом не пришлось делать капитальный ремонт или возмещать стоимость тех вещей, которые уже были сломаны или разбиты до вселения. Лучше всего составить акт приемки-передачи, в котором описывается квартира и ее состояние, причем ценные вещи и технику указать особым пунктом, дабы нанимателю не пришлось доказывать, что стиральная машинка куплена им лично несколько месяцев назад, а старинное зеркало ручной работы он в глаза не видел.

Риск 8. Квартира по знакомству

Счастлив наниматель, которому удалось снять квартиру по знакомству. Ведь ему не пришлось платить агентству за услуги, да и наймодатель - человек проверенный, неожиданно поднимать арендную плату не будет. Вот тут наниматель совершает роковую ошибку: часто слишком тесные отношения с хозяином приводят к тому, что в квартире хранятся его вещи, он приходит, когда ему удобно, открывает дверь своим ключом и т. п. А если арендная плата существенно ниже рыночной, хозяин чувствует себя благодетелем, а наниматель - зависимым. Поэтому даже с близкими людьми следует договориться заранее, ведь квартиру все-таки сдают, пусть даже и знакомые и по низкой цене.

Риск 9. Вы платили? Я платил!

Основное правило взаиморасчетов с хозяином - никаких денег без расписок! Пусть это будет самая простая расписка, где приведены паспортные данные наймодателя, или даже клочок бумаги с подписью хозяина, что арендную плату за определенный месяц он получил. Но она должна быть. Если отношения с собственником квартиры официальные - документ тоже должен быть официальным. Если отношения скорее личные, чем деловые, можно составить расписку в любой форме.

Никогда не угадать, какие сюрпризы готовит жизнь. Известно много случаев, когда, получив арендную плату, наймодатель не доносил ее до дома, а потом утверждал, что денег ему не давали. Или, взяв конверт, хозяин вдруг «обнаруживал», что их гораздо меньше, чем наниматель должен. Так что от обмана и недоразумений спасает только расписка, а уж пересчитать деньги хозяин просто обязан.

Итак, нанимателю следует придерживаться следующих правил:

1. Не обращаться в информационные агентства и к частным агентам. Искать квартиры по знакомству или через агентства недвижимости, которые предоставляют реальные варианты и тщательно проверяют документы хозяина.

2. Проверять у хозяина документы на квартиру и паспорт в случае самостоятельной аренды жилья, а деньги отдавать только под расписку.

3. Составлять договор найма и акт приема-передачи квартиры. В договоре обязательно указывать паспортные данные - свои и хозяина. В предмете договора зафиксировать характеристики сдаваемой квартиры (адрес, площадь и т. д.), правоустанавливающий документ, удостоверяющий, что это действительно хозяин недвижимости, определить стоимость одного месяца найма, время, в течение которого наймодатель не имеет права ее менять, все залоги и предоплаты, вопросы ремонта, посещений хозяином квартиры и т. п.

4. Заранее обсудить все важные моменты (оплата междугородных разговоров, коммунальных услуг, время посещений, кто ремонтирует сантехнику, если что-то сломалось, и т. п.), даже если наймодатель - близкий знакомый.

Аренда квартир. Как избежать рисков. Риски наймодателя!

realtor — Thu, 24 Apr 2008 22:36:49 GMT

Риски наймодателя

Риск 1: аферисты. Квартира в субнаем или на продажу

Сначала рассмотрим самые распространенные схемы мошенничества на рынке найма жилых помещений. Особенно эффективны два способа: пересдача квартиры в субнаем и продажа жилья по поддельным документам.

Первый способ действенен с теми собственниками, кто уезжает в длительную командировку в другой город или страну и в течение долгого времени не может осуществлять контрольные проверки квартиры. По возвращении наймодатель приходит в квартиру и обнаруживает, что там живут совсем другие люди. Наниматели сдали ее в субнаем, взяв с новых жильцов кругленькую сумму за несколько месяцев вперед. Новые жильцы утверждают, что имеют право жить в квартире в течение какого-то времени, но наймодателя такой вариант не устраивает. Он-то денег за вторичный наем квартиры не получал. А в случае если сдавал свою единственную квартиру, то ему еще и негде жить.

Чтобы обезопасить себя от такого способа мошенничества, необходимо заключать договор найма с нанимателем. Если в нем отдельно не написано о возможности сдачи квартиры в субнаем, наниматель не имеет права это делать. А собственник квартиры может попросить новых жильцов покинуть помещение и предложить все разногласия решать с теми, кто сдал жилплощадь в субнаем.

Еще одним методом защиты от мошенничества выступает договор доверительного управления с агентством недвижимости, в котором описаны все условия найма, выдвигаемые хозяином. Квартиры, находящиеся в доверительном управлении, застрахованы от пожара, залива водой, взрыва газа и противоправных действий третьих лиц. Финансовую и имущественную ответственность в таком случае несет агентство недвижимости, оно же будет разбираться с любыми проблемами.

Второй распространенный способ мошенничества - продажа арендованной квартиры. Это гораздо сложнее субнайма. Однако и прибыль с аферы довольно велика. Подготовка квартиры на продажу занимает около двух-трех месяцев: изготовление фальшивых документов, поиск покупателей.

Конечно, сделка, проведенная мошенниками, будет впоследствии признана недействительной и квартиру вы вряд ли потеряете. Но сколько нервов и сил вы потратите, чтобы выселить незаконных собственников из своей квартиры!

Избежать мошенничества по этой схеме можно только будучи особенно бдительным: никогда не оставляйте документы на недвижимость в самой квартире, не давайте их и собственный паспорт нанимателям на долгое время. Ведь снять копии с таких бумаг, а потом подделать их проще простого. Во время контрольных проверок в течение первого-второго месяца и когда приходите за оплатой, смотрите внимательно: живут ли в квартире постоянно или только наведываются, чтобы ответить на ваши телефонные звонки. Нелишним будет поговорить с соседями о новых жильцах: как часто те появляются в квартире, кто к ним приходит и т. п.

Риск 2: неприватизированная квартира

Сдавать неприватизированную квартиру несколько сложнее, чем собственную. Нужно письменное согласие проживающих совместно с нанимателем муниципального жилья членов семьи и муниципалитета, интересы которого представляют жилищно-коммунальные конторы. Но дело даже не в этом: неприватизированную квартиру могут попытаться приватизировать наниматели.

Подделать правоустанавливающие документы не составляет особого труда.

Поэтому, прежде чем сдавать квартиру внаем, потрудитесь ее приватизировать, то есть сделать своей собственностью. У собственника и прав больше, и проблем меньше.

Риск 3: испорченное имущество

Мысль о порче имущества в сданной квартире наверняка посещает всех арендодателей. Однако один хозяин стремится себя обезопасить и прилагает к этому некоторые усилия, а другой пускает все на самотек в надежде, что его-то жильцы на такое не способны. Но к сожалению, получив «на выходе» сломанную мебель, испорченную сантехнику и бытовую технику, незадачливый наймодатель вынужден расстаться с кругленькой суммой на ремонт квартиры и замену вещей. Проблемой также является запах животных, которым пропитывается квартира и от которого довольно сложно избавиться.

Советов можно дать много. Во-первых, мощный источник грязи - животные. Если вы не хотите долгое время отмывать и проветривать квартиру после кота или ремонтировать паркет, поцарапанный очаровательным щенком, наложите запрет на животных. Или впишите отдельным пунктом в договор требование об устранении последствий содержания животных в квартире.

Во-вторых, допустимо застраховать обстановку в квартире за свой счет, составить опись имущества и акт приема-передачи. Особенно важно это для дорогих квартир, находящихся в ценовой категории выше средней. Часто такое жилье сдают с элитной мебелью и хорошей бытовой техникой, а значит, необходимо заключать договор найма, подписывать акт приема-передачи имущества или оформлять договор доверительного управления.

В-третьих, сдавая квартиру внаем, собственнику придется смириться с тем, что жильцы могут быть разными: кто-то более чистоплотен, кто-то - менее. При выезде из квартиры вы не сумеете заставить бывших жильцов привести ее в полный порядок, главное - должно быть цело ваше имущество. Отмывать квартиру перед въездом новых жильцов собственнику придется самому. Поэтому имеет смысл нанять уборщицу из специальной службы, которая за определенную сумму (довольно небольшую, если сравнить с ежемесячным доходом от квартиры) отмоет ее после отъезда арендаторов.

Еще один нюанс: платить за естественную амортизацию квартиры наниматели не обязаны. То есть если сломали новый диван или стиральную машину, собственник вправе потребовать от квартирантов деньги на их ремонт. Но старые обои или рассохшийся от старости стул - это проблемы хозяина квартиры.

Риск 4: неоплаченные междугородные разговоры

Некоторое время назад самым действенным способом обезопасить себя от такого обмана было отключение «восьмерки». Но сегодня, сделав это, собственнику придется значительно снизить арендную плату или долго искать жильцов. Ведь не всякий наниматель согласится на столь ощутимое неудобство: сложно звонить на мобильные телефоны, заказывать междугородные разговоры. Довольно эффективная мера, способная предохранить от обмана, - брать залог за междугородные разговоры. Но даже в этом случае необходимо быть начеку, требовать все квитанции об оплате и хранить их у себя. Благо сейчас есть специальная служба, позвонив в которую можно узнать сумму счета еще до того, как квитанция на оплату попадет в почтовый ящик квартиры.

Риск 5: сдали одному, а жить приехали вдесятером

К сожалению, нередки случаи, когда собственник сдает квартиру семейной паре, а жить в однокомнатную квартиру приезжают две-три семьи или бригада каменщиков из Украины.

По закону наниматель имеет право вселить в квартиру свою жену (мужа) и несовершеннолетних детей с согласия наймодателя. Следовательно, все остальные желающие могут проживать в квартире, только если это указано в договоре найма. Заключая такой договор, следует предусмотреть многие спорные моменты: если вы сдавали квартиру семье из трех человек, то остальных вы сумеете выселить по суду, потребовав возмещения ущерба.

Риск 6: съедут, не заплатив за квартиру

Нередки случаи, когда наниматели обманывают хозяина, слезно умоляя его отсрочить оплату на пару месяцев (дескать, потом все вернут). Но через один-два месяца арендаторы съезжают, так ничего и не заплатив. Найти обманщиков не представляется возможным, даже если хозяин квартиры записал все паспортные данные квартирантов и место постоянной регистрации. Ведь многие люди прописаны в одном месте, а живут в другом.

Однако обезопасить себя от такого обмана реально. Во-первых, необходимо оформить договор найма и внести в него все паспортные данные нанимателей, указать реальный размер арендной платы. Во-вторых, у собственника квартиры должны быть дополнительные сведения о нанимателе: место его работы, рабочий телефон, мобильный телефон (последний, к сожалению, легко поменять). Но, зная место работы квартиранта, собственник получит хоть какие-то рычаги воздействия на недобросовестного нанимателя.

Риск 7: налоги

Сдавая квартиру внаем самостоятельно, собственник обязан зарегистрировать договор найма в налоговой инспекции по месту жительства и платить налоги - 13 % от полученного дохода. Если же хозяин получает деньги через агентство недвижимости (доверительное управление), подоходный налог удерживает с него данное агентство.

За сокрытие налогов придется заплатить штраф. Его размер зависит от суммы, которую сотрудники налоговой службы признают сокрытой. Очень часто именно этим шантажируют своего хозяина наниматели. Ведь от налоговых платежей не освобождает даже короткий срок сдачи квартиры внаем и тем более отсутствие договора.

Нестрашный налог на недвижимость

realtor — Thu, 24 Apr 2008 21:07:27 GMT

Еще пару лет назад введение единого налога на недвижимость казалось чем-то нереальным. Так, в сентябре 2005 года на брифинге в Доме Правительства Герман Греф заявил об экономической нецелесообразности такого налога. Однако уже в этом году новый налог на недвижимость из модной темы для обсуждения превратился в неизбежную перспективу. Мы попробовали разобраться, чем грозит это нововведение для россиян.

Напоминаем, что единый налог на недвижимость заменит собой два ныне существующих налога: на землю и на имущество. Главная особенность нового налога состоит в том, что его ставка будет определяться исходя из рыночной (кадастровой) стоимости объекта. До сих пор мы платили налог на квартиру исходя из инвентаризационной цены (оценка БТИ), которая, как известно, значительно ниже рыночной.

Первоначально предполагалось подождать с новым налогом до 2010 года. Но в этом году Владимир Путин поторопил законодателей, заявив в своем Послании Федеральному Собранию о необходимости ввести его с 2009 года. «Необходимо завершить разработку и принятие нормативных правовых актов, устанавливающих основы и процедуры массовой оценки недвижимости в целях обеспечения введения единого местного налога на недвижимость… с 2009 г.», - говорится в документе.

После этого заявления президента правительство практически сразу утвердило «Основные направления налоговой политики на 2008-2010 гг.», предусматривающие введение этого налога. Согласно этому документу, на федеральном уровне будет устанавливаться только максимальная ставка налога. Конкретные ставки, льготы и необлагаемый минимум определят муниципалитеты. Они же будут принимать решение о введении прогрессивной шкалы.

Тем временем, Роснедвижимость уже начала экспериментальную переоценку строений и сооружений по новой методике. Переоценка ведется в Тверской, Кемеровской, Самарской и Калужской областях. Эксперимент будет продолжаться до конца 2008 года, после чего методику отправят на доработку и, вероятно, начнут применять по всей России.

Как утверждают авторы документа, целью нового налога не является получение государством дополнительного дохода. Главная цель - выравнивание налоговой нагрузки на разные слои населения, более «справедливая» система налогообложения. Не исключено, что в результате нововведения малоимущие граждане смогут платить меньше, чем платят сейчас, или вообще будут освобождены от налога.

По мнению экспертов, единый налог на недвижимость все же вряд ли будет распространен по всей территории России раньше 2010 года. Для этого необходимо сначала подготовить два ключевых элемента реформы: единый кадастр недвижимости и полноценную методику оценки имущества. Последний пункт вызывает у экспертов больше всего вопросов. Какие критерии станут определяющими? Как удастся дифференцировать ставку для каждого региона? Ведь самая дешевая квартира в Москве равна по стоимости целому особняку в провинции.

Но даже обладание столичной квартирой не является свидетельством обеспеченности и готовности платить несколько тысяч долларов налога в год. Многие москвичи получили свои квартиры от государства или, скажем, по наследству. Если ставка налога будет исчисляться исходя только из рыночной стоимости без учета доходов владельца, многим просто станет не по карману «содержать» своё имущество.

Эксперты полагают, что даже при самой продуманной методике расчета налога не удастся избежать ситуации, при которой квартира превращается в обузу и ее приходится продавать. Однако в целом, значительное увеличение предложения на рынке недвижимости в связи с введением нового налога не предвещается.

Ставка единого налога на недвижимость планируется в интервале 0,01–0,5% кадастровой стоимости единого имущественного комплекса, состоящего из земли, зданий и сооружений. Конкретная ставка будет зависеть от стоимости объекта (прогрессивная шкала) Так, если имущество стоит менее 300 тысяч рублей, то ставка составит 0,1%, а если более 500 тысяч - уже от 0,3% (цифры еще не утверждены и могут уточняться). При перерасчете стоимости в большую сторону, соответственно, вырастет и ставка.

Таким образом, при рыночной стоимости квартиры в Москве, например, в 6 млн руб. максимально возможный размер налога составит примерно 30 тыс. руб. в год, что вполне сопоставимо с годовым размером коммунальных платежей за двухкомнатную квартиру. Надо заметить, что такая ставка соответствует наиболее демократичным европейским аналогам. Так, например, в Финляндии она составляет 0,22-0,5% рыночной стоимости. Средняя же ставка налога на недвижимость в мире – около 2%.

Еще один момент, настораживающий экспертов, - коррупционные возможности, которые открывает реформа. Почти все полномочия по определению и расчету налога, а также по его сбору Минфин планирует отдать на откуп муниципалитетам. Это, вероятно, может привести к злоупотреблениям властью на местах.

Между тем, большинство россиян одобряет налоговую реформу. Согласно опросу ВЦИОМ, 68% респондентов считают несправедливым нынешнюю систему налогообложения квартир. 47% опрошенных одобрили идею «привязать» ставку налога к рыночной стоимости квартиры. При этом против высказались лишь 37% граждан, остальные воздержались. Кстати, в Москве и Санкт-Петербурге положительно отнеслись к нововведению целых 66% опрошенных.

Среди критериев, важных для определения ставки налога, большинство респондентов назвали «уровень доходов владельцев жилья» (35%) и «качество жилья» (30%). Примечательно, что процент респондентов, назвавших первый критерий, почти не зависит от их материального положения. То есть граждане с высоким доходом готовы платить повышенный налог, «привязанный» к их доходам. А вот учитывать метраж квартиры готовы лишь 10% опрошенных.

В целом, можно сделать вывод, что новый налог на недвижимость не так страшен, как его поначалу «намалевали» средства массовой информации. Ставка планируется в несколько раз ниже, чем в европейских странах. Малообеспеченные граждане могут рассчитывать на различные льготы. Тяжелее всего придется инвесторам, владеющим несколькими квартирами. Вероятно, многим станет не по силу содержать все это имущество, в результате чего рынок опять пополнится инвестиционными квартирами. В конечном итоге это приведет к дальнейшему снижению цен и улучшению общей жилищной ситуации в стране.

по материалам сайта www.realty.km.ru

Налог на аренду: стоит ли игра свеч?

realtor — Thu, 24 Apr 2008 20:23:53 GMT

Как известно, значительная часть столичных квартир сдается гражданами «под честное слово», без заключения каких-либо договоров аренды, а, следовательно, и без уплаты сопутствующих налогов в государственную казну. Однако недавно Федеральная налоговая служба объявила о намерении ужесточить контроль над съемными квартирами, чтобы заставить арендодателей платить 13-процентный налог на доход. Аналитический центр irn.ru попробовал разобраться в плюсах и минусах этого шага со стороны налоговиков. В основу «разбора полетов» легли тезисы, которые наиболее часто высказывались стороной, поддерживающей ужесточение контроля над арендными квартирами.

1.Безопасность жильцов.
Если арендаторы станут заключать договоры с хозяевами и регистрироваться, как и положено, то среди них появится больше законопослушных граждан, будет меньше преступников.

К сожалению, однозначной связи между гражданской безопасностью и налогом не прослеживается. Улата налогов и вопросы безопасности населения лежат в разных плоскостях. Хотя надо отметить, что появление этих логических построений вполне понятно и не лишено смысла. Если все схемы аренды жилья станут легальными, то государству будет ясно, кто и где живет. Появится возможность создания баз данных и ведения учета временных жильцов.

И все же эффект не совсем очевиден: если человек живет без договора аренды, это не значит, что он террорист. Более того, «криминальные элементы» вполне могут заключить договор аренды, чтобы не привлекать к себе внимания, в то время как обычные люди будут проживать нелегально. Вместе с тем, для жильцов любого дома человек, снимающий там квартиру, независимо от того, оформлен ли у него договор аренды или нет, всегда будет вызывать беспокойство, особенно у пожилых людей.

2.Закон один для всех.
Налоги надо платить. Так делают во всем цивилизованном мире.

С этим аргументом сложно поспорить. Вместе с тем, в России, в силу экономической и политической нестабильности 90-х, есть своя специфика. Из-за недоверия к банкам, многие люди рассматривают квартиры как средство сбережений, а арендной плате отводят роль банковских процентов. Интересно, что доходы от сдачи квартиры в аренду (5%-6% годовых) ниже, чем от банковских депозитов (7%-9%годовых). При этом, положив деньги в банк вместо сдачи квартиры, гражданин избегает таких рисков, как «простой» квартиры, порча имущества, неполучение арендных платежей.

Между тем, во всем мире банковский депозит рассматривается как минимальный по доходности финансовый инструмент. Проценты по депозиту в большинстве российских банков ниже ставки рефинансирования (10,5%) и по закону не облагаются налогом. Таким образом, арендное жилье, видимо, правильнее рассматривать не в качестве бизнеса, а как один из самых распространенных «народных» способов хранения денег. Поэтому ставить в пример нашим арендодателям законопослушных налогоплательщиков из западноевропейских стран, где банковская система и экономическая ситуация более стабильны, не совсем корректно.

3. «Делиться надо»
На арендном рынке присутствуют и профессиональные инвесторы (квартирные рантье), которые должны «делиться».

На самом деле, из-за низкой рентабельности крупным инвестиционным компаниям не интересен арендный рынок. То, что эта область не очень перспективна, доказывает и отсутствие в Москве коммерческих доходных домов. Пока что в столице есть только один экспериментальный доходный дом, построенный на бюджетные деньги правительства Москвы, а крупные инвесторы не спешат осваивать эту нишу.

Таким образом, практически все профессиональные инвесторы на рынке арендного жилья – физические лица. В основном эти люди работают в элитном сегменте, справедливо считая его самой выгодной частью квартирного рынка. Поэтому их клиентами, как правило, являются иностранцы и различные компании. Причем обеим этим категориям съемщиков крайне важно официальное оформление аренды и юридическая чистота сделки. Таким образом, в наиболее доходном элитном сегменте рынка аренды владельцы квартир в большинстве случаев и так платят налоги.

Надо понимать, что квартиры эконом-класса часто сдаются от безденежья. Порой все родственники съезжаются в одну квартиру, а вторую сдают. Квартира может достаться по наследству или через приватизацию. Так что наличие у семьи двух квартир вовсе не свидетельствует о ее «богатстве» и больших доходах. Таким образом, массовый налоговый контроль, в первую очередь, коснется не богатых, а наоборот - бедных и социально незащищенных слоев населения. Много ли денег в бюджет можно с них собрать и насколько необходимо этим заниматься именно сейчас, вопрос сложный.

4.Деньги бюджету не помешают
Если со всех квартир собрать налог, то получится значительная для бюджета сумма, которую можно направить на социальные нужды города

Эту сумму можно даже примерно посчитать. Сегодня в Москве, по мнению экспертов, сдается около 100 тыс. квартир. Если считать среднюю стоимость аренды жилья в $700 в месяц, то московский бюджет недополучает около $100 млн. в год. Теоретически это так. Но ведь эта сумма получается не от пяти или десяти крупных налогоплательщиков, а от сотни тысяч арендных квартир по всей Москве.

Надо понимать, что процесс «выведения арендодателей на чистую воду» длительный и скандальный. Он отнимет у налоговиков много рабочего времени и создаст дополнительную нагрузку на судебный и налоговый институты. Ведь для получения налога надо отправить повестку, застать человека дома, доказать, что квартира именно сдается. Кстати говоря, доказать факт коммерческой аренды довольно сложно. Достаточно часто арендаторами являются дальние родственники или знакомые хозяев, которые могут заключить договор безвозмездного пользования жилой площадью.

Очень вероятно, что на получение платы с отдельно взятой квартиры у налоговых инспекторов может уйти до нескольких месяцев. Учитывая, что с каждой квартиры в бюджет пойдет всего лишь $50-$100, встает вопрос: а соберут ли налоговики достаточно денег хотя бы на покрытие расходов по содержанию своего аппарата? Так что насколько именно сейчас целесообразно увеличивать налоговое давление на арендодателей – вопрос сложный. Особенно принимая во внимание, что в бюджете города и так присутствует достаточное количество свободных «нефтяных» денег, а, по мнению нашего Президента, в нефтяной стране люди должны жить достойно.

по материалам сайта www.realty.km.ru

Налоговики помогут арендодателям «спать спокойно»

realtor — Thu, 24 Apr 2008 20:17:54 GMT

Федеральная Налоговая Служба (ФНС) обещает в 2007 году вплотную заняться арендодателями, уклоняющимися от уплаты налогов. Как сообщается в официальном пресс-релизе ФНС РФ от 4 декабря, в будущем году будет уделено особое внимание налогообложению доходов от сдачи в аренду помещений.

Нынешний Налоговый Кодекс предусматривает 2 вида налогов на имущество, сдаваемое в аренду, в зависимости от статуса арендодателя. По общему правилу, арендные платежи облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от всей суммы. Для уплаты НДФЛ собственник должен раз в год подавать в налоговую инспекцию декларацию, указывая в ней доход от сдачи своей недвижимости.

Есть и другой вариант – регистрация арендодателя как предпринимателя без образования юридического лица (ПБОЮЛ). Дело в том, что сдача квартиры в аренду по всем законодательным признаком является предпринимательской деятельностью, так как осуществляется самостоятельно, на свой страх и риск и с целью регулярного извлечения прибыли. На Западе сдача в аренду жилья давно приравнена к предпринимательской деятельности и подлежит обязательному налогообложению, как и любой другой бизнес.

Однако в России арендодатель сам решает, объявлять себя ПБОЮЛ или нет. Налоговые службы не раз пытались объявить граждан, сдающих квартиры, предпринимателями, но все эти попытки терпели неудачу в судах. Между тем, для собственников такой вариант более выгоден. Зарегистрировавшись как ПБОЮЛ и перейдя на упрощенную систему налогообложения, они смогут платить арендный налог по ставке не 13, а всего лишь 6% от полученных доходов. Правда, для этого им придется основательно повозиться со сбором и оформлением документов и начать вести бухгалтерский учет.

Иногда можно услышать мнение о необходимости также взимать с арендодателей налог на добавленную стоимость (НДС). Однако в статье 149 Налогового Кодекса прямо указано, что "услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности" не облагаются НДС.

Однако до сих пор рынок аренды недвижимости в России находился в тени. Большинство арендодателей не платят никаких налогов, избегая регистрации договоров и предпочитая наличный расчет перечислению арендных платежей через банк. По закону все договоры аренды сроком от 1 года подлежат регистрации в органах юстиции, однако большинство собственников избегают этой процедуры, заключая договор на 11 месяцев, а затем продляя его.

По различным оценкам риэлторов в Москве сейчас сдается от 200 до 500 тысяч квартир, это около 10% всего жилого фонда столицы. Между тем, В 2006 году лишь около 6 тысяч квартирных хозяев официально заявили о своих доходах от аренды, а сумма подлежащего уплате налога на их доходы составила 245,6 млн. руб. По самым скромным подсчетам в 2006 году потери городского бюджета из-за неуплаты налога на аренду составили около 2 млрд. руб.

Как объясняют эксперты, в основном регистрируются крупные сделки, ежемесячные платежи по которым превышают $1000. Как правила, такие суммы согласны платить либо иностранцы, либо юридические лица. И те и другие обычно настаивают на прозрачности сделки. Между тем, уклонение от уплаты налогов грозит нерадивым хозяевам квартир административным или даже уголовным наказанием. Согласно ст. 122 Налогового кодекса, им придется выплатить весь долг плюс 20% от неуплаченных сумм. Предусмотрен штраф и за непредоставление налоговой декларации. Если же арендодатель уж очень сильно задолжает государству (от 500 тыс. руб. в течение 3 лет), то он и вовсе может оказаться за решеткой на срок до 6 лет.

До сих пор случаи привлечения к ответственности за неуплату арендного налога были чрезвычайно редки. Теперь, похоже, налоговые органы хотят всерьез взяться за нарушителей. Для этого будут проводиться так называемые «мероприятия налогового контроля». Прежде всего, под проверку попадают граждане, имеющие в собственности две или более квартиры. Кроме того, инспекторы отрабатывают рекламную информацию из газет и интернета, а так же "сигналы" от граждан. Помогут налоговикам и миграционные службы, которые будут предоставлять информацию об адресах регистрации иностранцев и приезжих граждан.

Впрочем, эксперты сомневаются в эффективности жестких мер. Теневой арендный бизнес сложился в России давно и функционирует по отлаженным схемам. Ужесточение мер только заставит арендодателей уйти еще «дальше» в тень, в частности, отказаться от услуг риэлторов, что приведет к еще большему беспорядку на этом рынке.

источник: Недвижимость KM.RU