Федеральная Налоговая Служба (ФНС) обещает в 2007 году
вплотную заняться арендодателями, уклоняющимися от уплаты налогов. Как
сообщается в официальном пресс-релизе ФНС РФ от 4 декабря, в будущем
году будет уделено особое внимание налогообложению доходов от сдачи в
аренду помещений.
Нынешний Налоговый Кодекс
предусматривает 2 вида налогов на имущество, сдаваемое в аренду, в
зависимости от статуса арендодателя. По общему правилу, арендные
платежи облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере
13% от всей суммы. Для уплаты НДФЛ собственник должен раз в год
подавать в налоговую инспекцию декларацию, указывая в ней доход от
сдачи своей недвижимости.
Есть и другой вариант – регистрация арендодателя как предпринимателя
без образования юридического лица (ПБОЮЛ). Дело в том, что сдача
квартиры в аренду по всем законодательным признаком является
предпринимательской деятельностью, так как осуществляется
самостоятельно, на свой страх и риск и с целью регулярного извлечения
прибыли. На Западе сдача в аренду жилья давно приравнена к
предпринимательской деятельности и подлежит обязательному
налогообложению, как и любой другой бизнес.
Однако в России арендодатель сам решает, объявлять себя ПБОЮЛ или нет.
Налоговые службы не раз пытались объявить граждан, сдающих квартиры,
предпринимателями, но все эти попытки терпели неудачу в судах. Между
тем, для собственников такой вариант более выгоден. Зарегистрировавшись
как ПБОЮЛ и перейдя на упрощенную систему налогообложения, они смогут
платить арендный налог по ставке не 13, а всего лишь 6% от полученных
доходов. Правда, для этого им придется основательно повозиться со
сбором и оформлением документов и начать вести бухгалтерский учет.
Иногда можно услышать мнение о необходимости также взимать с
арендодателей налог на добавленную стоимость (НДС). Однако в статье 149
Налогового Кодекса прямо указано, что "услуги по предоставлению в
пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности"
не облагаются НДС.
Однако до сих пор рынок аренды недвижимости в России находился в тени.
Большинство арендодателей не платят никаких налогов, избегая
регистрации договоров и предпочитая наличный расчет перечислению
арендных платежей через банк. По закону все договоры аренды сроком от 1
года подлежат регистрации в органах юстиции, однако большинство
собственников избегают этой процедуры, заключая договор на 11 месяцев,
а затем продляя его.
По различным оценкам риэлторов в Москве сейчас сдается от 200 до 500 тысяч квартир,
это около 10% всего жилого фонда столицы. Между тем, В 2006 году лишь
около 6 тысяч квартирных хозяев официально заявили о своих доходах от
аренды, а сумма подлежащего уплате налога на их доходы составила 245,6
млн. руб. По самым скромным подсчетам в 2006 году потери городского
бюджета из-за неуплаты налога на аренду составили около 2 млрд. руб.
Как объясняют эксперты, в основном регистрируются крупные сделки,
ежемесячные платежи по которым превышают $1000. Как правила, такие
суммы согласны платить либо иностранцы, либо юридические лица. И те и
другие обычно настаивают на прозрачности сделки. Между тем, уклонение
от уплаты налогов грозит нерадивым хозяевам квартир административным
или даже уголовным наказанием. Согласно ст. 122 Налогового кодекса, им
придется выплатить весь долг плюс 20% от неуплаченных сумм.
Предусмотрен штраф и за непредоставление налоговой декларации. Если же
арендодатель уж очень сильно задолжает государству (от 500 тыс. руб. в
течение 3 лет), то он и вовсе может оказаться за решеткой на срок до 6
лет.
До сих пор случаи привлечения к ответственности за неуплату арендного налога были чрезвычайно редки.
Теперь, похоже, налоговые органы хотят всерьез взяться за нарушителей.
Для этого будут проводиться так называемые «мероприятия налогового
контроля». Прежде всего, под проверку попадают граждане, имеющие в
собственности две или более квартиры. Кроме того, инспекторы
отрабатывают рекламную информацию из газет и интернета, а так же
"сигналы" от граждан. Помогут налоговикам и миграционные службы,
которые будут предоставлять информацию об адресах регистрации
иностранцев и приезжих граждан.
Впрочем, эксперты сомневаются в эффективности жестких мер.
Теневой арендный бизнес сложился в России давно и функционирует по
отлаженным схемам. Ужесточение мер только заставит арендодателей уйти
еще «дальше» в тень, в частности, отказаться от услуг риэлторов, что
приведет к еще большему беспорядку на этом рынке.
